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Crowdfunding immobilier
2 min de lecture Produits d'investissement
Comment ça marche
Une plateforme, immatriculée comme prestataire de services de financement participatif, présente des opérations. Tu souscris des obligations émises par la société portant le projet. À l’échéance, généralement douze à trente-six mois, le promoteur rembourse le capital et les intérêts, en principe après la commercialisation des lots.
Ton remboursement dépend donc de la réussite d’une opération immobilière précise, pas d’un marché diversifié.
Ce qui a changé depuis 2023
La hausse des taux, la baisse des volumes de transactions et les difficultés de la promotion ont produit une augmentation nette des retards de remboursement et des procédures collectives chez les promoteurs.
Les rendements affichés n’ont pas beaucoup bougé ; le risque, si. C’est précisément la configuration la plus dangereuse pour un épargnant : le prix du risque n’a pas suivi le risque.
Comment sélectionner
Le promoteur : ancienneté, nombre d’opérations livrées, situation financière.
La position dans la structure de financement : es-tu subordonné à la banque qui finance l’opération ? Dans la quasi-totalité des cas, oui, ce qui signifie que tu es remboursé après elle.
Le taux de précommercialisation au moment de la levée : plus il est élevé, plus le risque commercial est réduit.
La localisation et le type de bien, qui conditionnent la revente.
Les statistiques publiées par la plateforme : taux de retard, taux de perte, montant recouvré. Une plateforme qui ne publie pas ces chiffres se disqualifie d’elle-même.
Ce que ce produit fait mal
Il concentre le risque sur un projet. Une opération ratée, c’est potentiellement la totalité de la mise engagée sur ce projet.
Il n’est pas liquide. Aucun marché secondaire fiable : tu attends l’échéance, et souvent plus longtemps.
Il est asymétrique. Le gain est plafonné au taux d’intérêt, la perte peut atteindre 100 %. Une opération défaillante efface le gain de plusieurs opérations réussies.
La règle de dimensionnement
Une part modeste du patrimoine financier, répartie sur un nombre élevé de projets, de promoteurs et de zones géographiques différents. Investir 20 000 € sur deux projets n’est pas une stratégie, c’est un pari.
Sources
Règlement (UE) 2020/1503 relatif aux prestataires européens de services de financement participatif · AMF et ACPR, registres des prestataires agréés · Statistiques annuelles publiées par les plateformes et les baromètres sectoriels.
Chiffres et textes vérifiés au 16 septembre 2026. Les taux et seuils évoluent : cet article sera daté à nouveau s'il est mis à jour.
Maxime Bouché
Conseiller en investissements financiers, immatriculé à l'ORIAS sous le n° 26008152, membre de la CNCGP. Fondateur de SAFIA.
Découvrir son parcoursCet article a une vocation informative et pédagogique. Il ne constitue pas un conseil en investissement personnalisé au sens de l'article L. 541-1 du Code monétaire et financier, ni une incitation à souscrire un produit. Les taux et seuils cités sont ceux en vigueur à la date de publication et peuvent évoluer. Avertissement complet
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