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Immobilier locatif en direct : le rendement net réel
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Du brut au net net
Exemple. Un appartement acheté 200 000 € frais inclus, loué 800 € par mois.
Rendement brut : 9 600 ÷ 200 000 = 4,8 %.
Les charges annuelles. Charges de copropriété non récupérables 700 €. Taxe foncière 1 100 €. Assurance propriétaire non occupant 150 €. Gestion locative à 7 % des loyers : 672 €. Provision travaux, 0,5 % de la valeur : 1 000 €. Vacance et impayés, une hypothèse prudente d’un mois sur deux ans : 400 €. Total : 4 022 €.
Revenu net de charges : 9 600 − 4 022 = 5 578 €, soit 2,79 %.
La fiscalité, au régime réel, pour une tranche marginale de 30 %. Après déduction des charges déductibles et, le cas échéant, des intérêts d’emprunt, l’impôt sur le revenu et les 17,2 % de prélèvements sociaux réduisent encore le résultat. Sur ce cas, sans crédit, le net net se situe autour de 1,7 % à 1,9 %.
Le passage de 4,8 % à moins de 2 % n’est pas un cas pathologique : c’est le cas normal. Ce qui rend l’immobilier locatif intéressant n’est pas le rendement courant, c’est l’effet de levier du crédit et la valorisation éventuelle du bien, deux éléments qui ne sont ni garantis ni gratuits.
Les régimes fiscaux
Micro-foncier : abattement forfaitaire sur les loyers, sans déduction des charges réelles. Simple, avantageux seulement si les charges sont faibles.
Régime réel : déduction des charges réelles et des intérêts d’emprunt, report du déficit foncier dans les limites prévues. Plus lourd, presque toujours plus favorable dès qu’il y a un crédit ou des travaux.
LMNP, location meublée non professionnelle : relève des bénéfices industriels et commerciaux, permet d’amortir le bien et le mobilier, ce qui neutralise souvent l’imposition des loyers pendant des années. Le traitement de ces amortissements lors de la revente a fait l’objet d’évolutions législatives : c’est le point à vérifier avant de bâtir une stratégie sur ce régime.
Ce que ce produit fait mal
L’illiquidité. Vendre prend des mois, coûte des frais d’agence et des impôts sur la plus-value.
La concentration. Un bien, une ville, un locataire. Aucune diversification.
Le temps de gestion, systématiquement sous-estimé.
Les travaux imprévus, qui arrivent toujours et rarement au bon moment.
Sources
Code général des impôts, articles 14 à 33 quinquies (revenus fonciers), 50-0 et 155 (location meublée) · BOFiP, régimes fonciers et location meublée · Loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026, maintien des prélèvements sociaux à 17,2 % sur les revenus fonciers.
Chiffres et textes vérifiés au 16 septembre 2026. Les taux et seuils évoluent : cet article sera daté à nouveau s'il est mis à jour.
Maxime Bouché
Conseiller en investissements financiers, immatriculé à l'ORIAS sous le n° 26008152, membre de la CNCGP. Fondateur de SAFIA.
Découvrir son parcoursCet article a une vocation informative et pédagogique. Il ne constitue pas un conseil en investissement personnalisé au sens de l'article L. 541-1 du Code monétaire et financier, ni une incitation à souscrire un produit. Les taux et seuils cités sont ceux en vigueur à la date de publication et peuvent évoluer. Avertissement complet
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