Immobilier locatif en direct : le rendement net réel

Du brut au net net

Exemple. Un appartement acheté 200 000 € frais inclus, loué 800 € par mois.

Rendement brut : 9 600 ÷ 200 000 = 4,8 %.

Les charges annuelles. Charges de copropriété non récupérables 700 €. Taxe foncière 1 100 €. Assurance propriétaire non occupant 150 €. Gestion locative à 7 % des loyers : 672 €. Provision travaux, 0,5 % de la valeur : 1 000 €. Vacance et impayés, une hypothèse prudente d’un mois sur deux ans : 400 €. Total : 4 022 €.

Revenu net de charges : 9 600 − 4 022 = 5 578 €, soit 2,79 %.

La fiscalité, au régime réel, pour une tranche marginale de 30 %. Après déduction des charges déductibles et, le cas échéant, des intérêts d’emprunt, l’impôt sur le revenu et les 17,2 % de prélèvements sociaux réduisent encore le résultat. Sur ce cas, sans crédit, le net net se situe autour de 1,7 % à 1,9 %.

Le passage de 4,8 % à moins de 2 % n’est pas un cas pathologique : c’est le cas normal. Ce qui rend l’immobilier locatif intéressant n’est pas le rendement courant, c’est l’effet de levier du crédit et la valorisation éventuelle du bien, deux éléments qui ne sont ni garantis ni gratuits.

Les régimes fiscaux

Micro-foncier : abattement forfaitaire sur les loyers, sans déduction des charges réelles. Simple, avantageux seulement si les charges sont faibles.

Régime réel : déduction des charges réelles et des intérêts d’emprunt, report du déficit foncier dans les limites prévues. Plus lourd, presque toujours plus favorable dès qu’il y a un crédit ou des travaux.

LMNP, location meublée non professionnelle : relève des bénéfices industriels et commerciaux, permet d’amortir le bien et le mobilier, ce qui neutralise souvent l’imposition des loyers pendant des années. Le traitement de ces amortissements lors de la revente a fait l’objet d’évolutions législatives : c’est le point à vérifier avant de bâtir une stratégie sur ce régime.

Ce que ce produit fait mal

L’illiquidité. Vendre prend des mois, coûte des frais d’agence et des impôts sur la plus-value.

La concentration. Un bien, une ville, un locataire. Aucune diversification.

Le temps de gestion, systématiquement sous-estimé.

Les travaux imprévus, qui arrivent toujours et rarement au bon moment.

L’effet de levier, le vrai moteur

Si l’immobilier locatif se limitait à son rendement courant, il n’aurait aucun intérêt : moins de 2 % net pour une gestion lourde et un capital immobilisé. Ce qui le rend intéressant est ailleurs, et c’est le crédit.

Le principe est simple à énoncer : tu achètes un bien dont le prix dépasse largement ton épargne, et une partie des mensualités est payée par le locataire. Le patrimoine se constitue avec de l’argent que tu n’as pas encore.

Exemple. Reprenons l’appartement à 200 000 €, loué 800 € par mois. Julie apporte 40 000 € et emprunte 160 000 € sur vingt ans. On retient l’hypothèse d’un taux de 3,5 %.

Mensualité de crédit : environ 928 €. Charges mensuelles, en reprenant les 4 022 € annuels calculés plus haut : 335 €. Loyer perçu : 800 €.

Effort d’épargne mensuel : 928 + 335 − 800 = 463 €.

Sur vingt ans, Julie aura versé 40 000 € d’apport et environ 111 000 € d’effort, soit 151 000 € pour détenir un bien qui en valait 200 000 € au départ, loyers et fiscalité mis à part. Le locataire et l’effet de levier ont financé le reste.

Trois précisions, sans lesquelles ce calcul devient un argument de vente. Il ignore la fiscalité, qui peut alourdir l’effort au régime réel comme l’alléger en cas de déficit foncier. Il suppose une occupation continue : chaque mois de vacance ajoute 928 € à l’effort. Et il ne dit rien de la valeur du bien dans vingt ans, qui est la véritable inconnue.

Le levier amplifie dans les deux sens. Il transforme un bon achat en excellent placement, et un mauvais achat en engagement de vingt ans dont on ne sort pas facilement.

Micro-foncier ou régime réel : le calcul qui tranche

Le micro-foncier applique un abattement forfaitaire sur les loyers et ne demande aucune comptabilité. Le régime réel déduit les charges effectivement supportées et les intérêts d’emprunt.

La règle de décision tient en une comparaison : si tes charges réelles dépassent l’abattement forfaitaire, le régime réel est plus favorable. Dès qu’il y a un crédit en cours, des travaux, ou une gestion déléguée, c’est presque toujours le cas.

Le régime réel ouvre en outre le déficit foncier : lorsque les charges dépassent les loyers, l’excédent s’impute sur le revenu global dans les limites prévues, le surplus étant reportable sur les revenus fonciers des années suivantes. C’est le mécanisme qui rend intéressante l’acquisition d’un bien à rénover.

Attention toutefois : l’option pour le réel engage pour plusieurs années. Elle se choisit en projetant les charges des exercices à venir, pas uniquement celles de la première année.

Le LMNP, ce qu’il apporte et ce qu’il impose

La location meublée relève des bénéfices industriels et commerciaux, et non des revenus fonciers. Le changement est considérable : elle permet d’amortir le bien et le mobilier, c’est-à-dire de déduire chaque année une fraction de leur valeur, sans qu’aucune dépense corresponde à cette déduction.

Conséquence courante : le résultat imposable devient nul ou très faible pendant de longues années, alors que les loyers sont bel et bien encaissés. C’est le principal attrait du régime.

Trois contreparties, toutes réelles. Le logement doit être meublé selon une liste d’équipements obligatoires. La comptabilité est une vraie comptabilité d’entreprise, ce qui suppose en pratique un expert-comptable. Et le traitement de ces amortissements lors de la revente a fait l’objet d’évolutions législatives : c’est le point à vérifier dans son état du moment avant de bâtir une stratégie entière sur ce régime.