La SCI familiale : ce qu'elle règle et ce qu'elle complique

Ce que la SCI règle

La divisibilité. On ne peut pas donner 12 % d’un appartement de façon commode. On peut donner 12 % des parts d’une SCI. Cela permet d’échelonner les donations et d’utiliser plusieurs fois l’abattement de 100 000 € au fil des cycles de quinze ans.

La gouvernance. Les statuts déterminent qui gère et selon quelles règles de majorité. Un parent peut donner l’essentiel des parts tout en restant gérant, et conserver ainsi la main sur les décisions.

La sortie de l’indivision. En indivision, les décisions importantes exigent l’unanimité et un seul héritier peut tout bloquer. En SCI, les statuts fixent les règles, et la clause d’agrément encadre l’entrée de tiers.

La décote de valorisation. Les parts d’une SCI non cotée peuvent être valorisées avec une décote pour illiquidité et minorité, sous réserve d’une justification argumentée. L’administration conteste régulièrement les décotes excessives : c’est un terrain à manier avec prudence.

Ce que la SCI complique

Le formalisme. Statuts, assemblée générale annuelle, procès-verbaux, comptabilité, déclaration de résultats. Une SCI qui ne tient pas ses assemblées et ne conserve pas de traces est fragile en cas de contrôle ou de litige.

Le régime fiscal. À l’impôt sur le revenu, les associés sont imposés sur les revenus fonciers à proportion de leurs parts. À l’impôt sur les sociétés, l’amortissement du bien réduit le résultat mais la plus-value de cession est calculée sur une valeur nette comptable amoindrie, ce qui alourdit fortement la fiscalité à la revente. Ce choix est structurant et difficilement réversible : il doit être décidé en connaissance, pas par défaut.

La responsabilité indéfinie des associés aux dettes sociales, à proportion de leurs parts.

L’inadaptation à la résidence principale. Loger sa résidence principale dans une SCI fait perdre l’abattement applicable à la résidence principale en matière d’IFI ainsi que l’exonération de plus-value, et complique la situation du conjoint survivant. Dans la très grande majorité des cas, c’est une mauvaise idée.

Quand la SCI se justifie

Un patrimoine locatif de plusieurs biens, plusieurs enfants, un horizon de transmission long, et l’acceptation du formalisme. En dessous de ces conditions, la donation démembrée simple fait souvent aussi bien pour beaucoup moins de complexité.