Indivision successorale : sortir du blocage

Les règles de majorité

À l’unanimité : la vente d’un bien indivis, la conclusion d’un bail commercial ou rural, tout acte de disposition.

À la majorité des deux tiers des droits indivis : les actes d’administration, la conclusion ou le renouvellement de baux d’habitation, la vente de meubles indivis pour payer les dettes de l’indivision, la désignation d’un mandataire.

Seul : les actes conservatoires nécessaires à la préservation du bien.

Cette asymétrie explique le blocage typique : on peut gérer à la majorité, mais on ne peut pas vendre sans l’accord de tous.

Les issues quand ça bloque

La convention d’indivision. Signée par tous, elle organise la gestion, désigne un gérant, fixe une durée et prévoit les règles de sortie. C’est la solution amiable la plus efficace, et elle suppose que le blocage ne soit pas total.

Le rachat des parts. Un indivisaire rachète la part des autres. Le droit de préemption entre indivisaires s’applique en cas de cession à un tiers.

L’autorisation judiciaire. Un indivisaire peut demander au juge l’autorisation de passer seul un acte nécessaire, lorsque le refus d’un autre met en péril l’intérêt commun.

La vente sur autorisation du tribunal. Des indivisaires représentant au moins deux tiers des droits peuvent, dans les conditions prévues par le Code civil, faire autoriser l’aliénation du bien par le juge, selon une procédure encadrée passant par le notaire.

L’action en partage. Le principe fondamental est qu’on ne peut être contraint de rester dans l’indivision. Le partage judiciaire peut donc toujours être demandé. Il est long et coûteux, mais il existe, et sa seule évocation crédible débloque souvent une négociation.

Ce qui envenime les indivisions

L’occupation par l’un des indivisaires. Celui qui occupe le bien doit en principe une indemnité d’occupation aux autres. Cette créance, rarement réclamée au début, s’accumule et devient un sujet explosif.

Les travaux payés par un seul. Ils créent une créance sur l’indivision, à condition d’être documentés.

Le temps. Plus l’indivision dure, plus les positions se figent et plus les comptes deviennent difficiles à établir.

Comment l’éviter en amont

La donation-partage du vivant est le seul outil qui supprime le problème à la racine, puisqu’elle réalise le partage avant le décès, en présence du donateur qui peut arbitrer lui-même.

L’indemnité d’occupation, la créance qui s’accumule

C’est le sujet qui empoisonne le plus d’indivisions, et il se règle mal parce qu’il est abordé trop tard.

Le principe est posé par le Code civil : l’indivisaire qui use privativement du bien indivis, c’est-à-dire qui l’occupe seul, est redevable d’une indemnité envers l’indivision. Ce n’est pas une sanction, c’est la contrepartie logique d’une jouissance exclusive d’un bien appartenant à plusieurs.

Trois précisions gouvernent son application.

Le montant se détermine par référence à la valeur locative du bien, généralement minorée pour tenir compte des conditions particulières de l’occupation. Il ne s’agit pas d’un loyer de marché appliqué mécaniquement.

Le point de départ est en principe l’occupation privative elle-même, mais la créance se prescrit : elle ne peut être réclamée que sur la période non prescrite, ce qui pénalise ceux qui attendent trop longtemps pour la demander.

Les charges supportées par l’occupant, taxe foncière, travaux, assurance, viennent en compensation dans les comptes de l’indivision.

La conséquence pratique est double. Pour l’occupant, l’indemnité n’est pas une option : elle est due, et ignorer le sujet ne fait qu’accumuler une dette qui apparaîtra au partage. Pour les autres, la réclamer tôt évite d’en perdre une partie par prescription, et clarifie immédiatement une situation qui deviendra sinon conflictuelle.

Le réflexe utile est d’en fixer le montant par écrit dès le départ, dans une convention d’indivision, plutôt que de laisser un juge le déterminer dix ans plus tard.

Les comptes de l’indivision

Au moment du partage, tout se solde. Chaque indivisaire présente ce qu’il a avancé et ce qu’il doit, et le partage se fait sur les soldes.

Les dépenses de conservation engagées par un seul, travaux nécessaires, réparations urgentes, primes d’assurance, ouvrent droit à remboursement par l’indivision, à condition d’être justifiées.

Les dépenses d’amélioration obéissent à une règle différente et plus favorable : l’indivisaire est indemnisé selon la plus-value apportée au bien, et non selon la dépense engagée. Des travaux de rénovation ayant coûté 30 000 € et augmenté la valeur du bien de 50 000 € donnent droit à une indemnisation calculée sur cette plus-value.

Les revenus perçus par un indivisaire, loyers notamment, reviennent à l’indivision et doivent être reversés.

Un seul conseil traverse tout ce chapitre : conserver les justificatifs. Une dépense non documentée est une dépense non remboursée, et les comptes d’indivision se règlent parfois quinze ans après les faits.