Indivision successorale : sortir du blocage

Les règles de majorité

À l’unanimité : la vente d’un bien indivis, la conclusion d’un bail commercial ou rural, tout acte de disposition.

À la majorité des deux tiers des droits indivis : les actes d’administration, la conclusion ou le renouvellement de baux d’habitation, la vente de meubles indivis pour payer les dettes de l’indivision, la désignation d’un mandataire.

Seul : les actes conservatoires nécessaires à la préservation du bien.

Cette asymétrie explique le blocage typique : on peut gérer à la majorité, mais on ne peut pas vendre sans l’accord de tous.

Les issues quand ça bloque

La convention d’indivision. Signée par tous, elle organise la gestion, désigne un gérant, fixe une durée et prévoit les règles de sortie. C’est la solution amiable la plus efficace, et elle suppose que le blocage ne soit pas total.

Le rachat des parts. Un indivisaire rachète la part des autres. Le droit de préemption entre indivisaires s’applique en cas de cession à un tiers.

L’autorisation judiciaire. Un indivisaire peut demander au juge l’autorisation de passer seul un acte nécessaire, lorsque le refus d’un autre met en péril l’intérêt commun.

La vente sur autorisation du tribunal. Des indivisaires représentant au moins deux tiers des droits peuvent, dans les conditions prévues par le Code civil, faire autoriser l’aliénation du bien par le juge, selon une procédure encadrée passant par le notaire.

L’action en partage. Le principe fondamental est qu’on ne peut être contraint de rester dans l’indivision. Le partage judiciaire peut donc toujours être demandé. Il est long et coûteux, mais il existe, et sa seule évocation crédible débloque souvent une négociation.

Ce qui envenime les indivisions

L’occupation par l’un des indivisaires. Celui qui occupe le bien doit en principe une indemnité d’occupation aux autres. Cette créance, rarement réclamée au début, s’accumule et devient un sujet explosif.

Les travaux payés par un seul. Ils créent une créance sur l’indivision, à condition d’être documentés.

Le temps. Plus l’indivision dure, plus les positions se figent et plus les comptes deviennent difficiles à établir.

Comment l’éviter en amont

La donation-partage du vivant est le seul outil qui supprime le problème à la racine, puisqu’elle réalise le partage avant le décès, en présence du donateur qui peut arbitrer lui-même.