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Transmettre un bien immobilier : donation, SCI ou démembrement
Mis à jour le 4 min de lecture Donation et succession
Comparaison des trois voies
La donation en pleine propriété. Simple. Le bien sort définitivement du patrimoine. Base taxable : la valeur intégrale, diminuée de l’abattement. Le donateur perd l’usage et les revenus.
La donation de la nue-propriété. Le donateur conserve l’usufruit, donc l’usage ou les loyers, jusqu’à son décès. Base taxable : la seule valeur de la nue-propriété, selon l’âge de l’usufruitier. À 63 ans, elle représente 60 % de la valeur du bien. Au décès, le nu-propriétaire devient plein propriétaire sans droit supplémentaire.
L’apport à une SCI puis donation des parts. Le bien est détenu par la société, dont les parts se donnent par tranches successives, ce qui permet d’utiliser plusieurs fois l’abattement au fil des cycles de quinze ans. La valorisation des parts peut par ailleurs tenir compte d’une décote pour illiquidité et pour l’endettement de la société, sous réserve d’une justification solide.
L’exemple comparé
Exemple. Martine, 63 ans, un bien locatif de 400 000 €, un fils unique.
Donation en pleine propriété. Base : 400 000 €. Après abattement : 300 000 €. Droits : environ 58 200 €. Martine perd les loyers.
Donation de la nue-propriété. Base : 60 % de 400 000 € = 240 000 €. Après abattement : 140 000 €. Droits : environ 26 200 €. Martine conserve les loyers à vie.
SCI avec donations fractionnées. Chaque donation de parts consomme l’abattement disponible ; une seconde vague intervient quinze ans plus tard. Selon le calendrier et la valorisation, les droits peuvent être réduits davantage, au prix d’une structure à gérer.
Le piège de la réévaluation
Un bien donné en donation simple est réévalué à sa valeur au jour du décès pour le calcul de la réserve héréditaire et de l’égalité entre héritiers.
Un appartement donné 200 000 € et valant 450 000 € vingt ans plus tard sera compté pour 450 000 € dans l’équilibre entre enfants. C’est la source classique du conflit entre un enfant qui a reçu tôt et les autres.
La donation-partage fige les valeurs au jour de l’acte, à condition que tous les enfants y participent. Sur l’immobilier, c’est presque toujours la forme à retenir.
Les frais qui s’ajoutent aux droits
Une transmission immobilière ne coûte pas seulement des droits de mutation. Trois postes s’y ajoutent, et ils sont systématiquement sous-estimés dans les comparaisons.
Les émoluments du notaire, calculés selon un barème proportionnel à la valeur du bien transmis. Toute donation immobilière passe obligatoirement par acte notarié : ce coût est incompressible.
La taxe de publicité foncière et les frais de publication au service de la publicité foncière, qui assurent l’opposabilité du transfert aux tiers.
Les frais d’évaluation le cas échéant, lorsqu’une expertise est nécessaire pour établir une valeur défendable.
Ces frais se calculent sur la valeur transmise. Une conséquence en découle, rarement énoncée : la donation de la nue-propriété réduit non seulement les droits, mais aussi l’assiette des émoluments, puisque c’est la valeur de la nue-propriété qui sert de base. L’économie porte donc sur les deux postes à la fois.
À l’inverse, fractionner une transmission en plusieurs actes successifs multiplie les frais fixes. C’est l’un des arguments en faveur de la SCI : donner des parts par tranches coûte moins cher en frais d’acte que réitérer des donations immobilières.
Le bien loué et le bien occupé : deux situations distinctes
La nature de l’occupation change à la fois la valeur retenue et la faisabilité de l’opération.
Le bien loué. Sa valeur vénale tient compte de l’occupation : un logement loué se vend moins cher qu’un logement libre, et cette décote s’applique aussi à l’assiette des droits, sous réserve d’être justifiée. Le démembrement s’y prête particulièrement bien, puisque l’usufruitier continue de percevoir les loyers, ce qui préserve les revenus du donateur.
Le bien occupé par le donateur, typiquement la résidence principale. La donation en pleine propriété prive le donateur de son logement, ce qui est rarement envisageable. Deux voies subsistent : la donation de la nue-propriété avec réserve d’usufruit, qui permet de continuer à occuper le bien, ou la réserve d’un droit d’usage et d’habitation, plus étroit que l’usufruit et valorisé plus bas, donc moins coûteux en droits mais aussi moins protecteur.
Un point de vigilance commun aux deux : la donation est irrévocable. Un donateur qui aurait besoin de vendre pour financer une dépendance ne le pourra plus seul, l’accord du nu-propriétaire devenant nécessaire. La clause de remploi, prévue dès l’acte, atténue cette rigidité.
Questions fréquentes
Vaut-il mieux donner ou laisser hériter ?
Donner tôt permet d'utiliser plusieurs cycles d'abattement de quinze ans et de sortir du patrimoine la valorisation future du bien. Laisser hériter préserve la liberté de disposer jusqu'au bout. L'arbitrage n'est pas fiscal mais patrimonial : il dépend du besoin de conserver la maîtrise du bien et de ses revenus.
La donation d'un bien immobilier efface-t-elle la plus-value ?
Pour le donataire, la valeur retenue dans l'acte devient son prix d'acquisition : la plus-value accumulée par le donateur n'est donc pas transmise avec le bien. C'est un effet important, qu'il faut mettre en balance avec les droits de donation immédiatement dus.
Peut-on donner un bien encore grevé d'un crédit ?
C'est possible, avec l'accord de la banque, le donataire reprenant alors la dette. La valeur retenue pour les droits est diminuée du capital restant dû, ce qui réduit l'assiette. L'opération est technique et suppose l'accord préalable de l'établissement prêteur.
Combien coûte une donation-partage par rapport à une donation simple ?
Les émoluments sont comparables, le surcoût tenant surtout au nombre de lots et à la complexité de l'acte. Ce léger supplément achète la sécurité : les valeurs sont figées au jour de l'acte, ce qui neutralise la principale source de conflit entre héritiers vingt ans plus tard.
Vaut-il mieux donner le bien lui-même ou les parts d'une SCI qui le détient ?
Cela dépend du nombre d'opérations envisagées. Donner le bien directement suppose un acte notarié à chaque fois, avec émoluments et publicité foncière : c'est adapté à une transmission unique. Passer par une SCI permet de donner des parts par tranches successives, en utilisant plusieurs fois l'abattement au fil des cycles de quinze ans, pour des frais d'acte réduits. La contrepartie est le formalisme permanent de la société, comptabilité et assemblées comprises, qui ne se justifie qu'à partir de plusieurs biens et de plusieurs héritiers.
Une donation immobilière peut-elle se faire sans notaire ?
Non, jamais. Toute donation portant sur un bien immobilier exige un acte authentique, à peine de nullité, et doit être publiée au service de la publicité foncière pour être opposable aux tiers. C'est une différence majeure avec le don d'argent, qui se déclare en ligne sans intervention notariale.
Peut-on donner un logement tout en continuant à l'habiter ?
Oui, par deux voies. La réserve d'usufruit permet de conserver l'usage du bien et d'en percevoir les revenus jusqu'au décès, la base taxable étant limitée à la valeur de la nue-propriété selon l'âge. La réserve d'un droit d'usage et d'habitation, plus étroit, autorise à occuper le logement sans pouvoir le louer ; sa valeur est inférieure à celle de l'usufruit, ce qui réduit encore les droits, mais la protection l'est aussi. Dans les deux cas la donation reste irrévocable : une vente ultérieure exigera l'accord du nu-propriétaire.
Sources
Code général des impôts, articles 669, 779 et 784 · Code civil, articles 843, 860 et 1078 sur le rapport et la donation-partage · BOFiP, évaluation de l'usufruit et de la nue-propriété.
Chiffres et textes vérifiés au 16 septembre 2026. Les taux et seuils évoluent : cet article sera daté à nouveau s'il est mis à jour.
Maxime Bouché
Conseiller en investissements financiers et courtier en assurance, immatriculé à l'ORIAS sous le n° 26008152, membre de la CNCGP. Fondateur de SAFIA.
Découvrir son parcoursCet article a une vocation informative et pédagogique. Il ne constitue pas un conseil en investissement personnalisé au sens de l'article L. 541-1 du Code monétaire et financier, ni une incitation à souscrire un produit. Les taux et seuils cités sont ceux en vigueur à la date de publication et peuvent évoluer. Avertissement complet
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