Donation et succession
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Transmettre un bien immobilier : donation, SCI ou démembrement
2 min de lecture Donation et succession
Comparaison des trois voies
La donation en pleine propriété. Simple. Le bien sort définitivement du patrimoine. Base taxable : la valeur intégrale, diminuée de l’abattement. Le donateur perd l’usage et les revenus.
La donation de la nue-propriété. Le donateur conserve l’usufruit, donc l’usage ou les loyers, jusqu’à son décès. Base taxable : la seule valeur de la nue-propriété, selon l’âge de l’usufruitier. À 63 ans, elle représente 60 % de la valeur du bien. Au décès, le nu-propriétaire devient plein propriétaire sans droit supplémentaire.
L’apport à une SCI puis donation des parts. Le bien est détenu par la société, dont les parts se donnent par tranches successives, ce qui permet d’utiliser plusieurs fois l’abattement au fil des cycles de quinze ans. La valorisation des parts peut par ailleurs tenir compte d’une décote pour illiquidité et pour l’endettement de la société, sous réserve d’une justification solide.
L’exemple comparé
Exemple. Martine, 63 ans, un bien locatif de 400 000 €, un fils unique.
Donation en pleine propriété. Base : 400 000 €. Après abattement : 300 000 €. Droits : environ 58 200 €. Martine perd les loyers.
Donation de la nue-propriété. Base : 60 % de 400 000 € = 240 000 €. Après abattement : 140 000 €. Droits : environ 26 200 €. Martine conserve les loyers à vie.
SCI avec donations fractionnées. Chaque donation de parts consomme l’abattement disponible ; une seconde vague intervient quinze ans plus tard. Selon le calendrier et la valorisation, les droits peuvent être réduits davantage, au prix d’une structure à gérer.
Le piège de la réévaluation
Un bien donné en donation simple est réévalué à sa valeur au jour du décès pour le calcul de la réserve héréditaire et de l’égalité entre héritiers.
Un appartement donné 200 000 € et valant 450 000 € vingt ans plus tard sera compté pour 450 000 € dans l’équilibre entre enfants. C’est la source classique du conflit entre un enfant qui a reçu tôt et les autres.
La donation-partage fige les valeurs au jour de l’acte, à condition que tous les enfants y participent. Sur l’immobilier, c’est presque toujours la forme à retenir.
Sources
Code général des impôts, articles 669, 779 et 784 · Code civil, articles 843, 860 et 1078 sur le rapport et la donation-partage · BOFiP, évaluation de l'usufruit et de la nue-propriété.
Chiffres et textes vérifiés au 16 septembre 2026. Les taux et seuils évoluent : cet article sera daté à nouveau s'il est mis à jour.
Maxime Bouché
Conseiller en investissements financiers, immatriculé à l'ORIAS sous le n° 26008152, membre de la CNCGP. Fondateur de SAFIA.
Découvrir son parcoursCet article a une vocation informative et pédagogique. Il ne constitue pas un conseil en investissement personnalisé au sens de l'article L. 541-1 du Code monétaire et financier, ni une incitation à souscrire un produit. Les taux et seuils cités sont ceux en vigueur à la date de publication et peuvent évoluer. Avertissement complet
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