Relance logement : l'amortissement revenu dans le droit français

Vérifié le 22 septembre 2026

Le tableau de synthèse

Logement	Loyer intermédiaire	Loyer social	Loyer très social
Neuf	3,5 % par an	4,5 %	5,5 %
Ancien lourdement rénové	3 % par an	3,5 %	4 %

Base de l’amortissement	80 % du prix d’acquisition, après retrait de 20 % pour le terrain
Plafond de déduction	8 000 € par an et par foyer
Majorations	+ 2 000 € si au moins la moitié des revenus vient du social, + 4 000 € pour le très social
Engagement de location	9 ans
Biens éligibles	Immeubles collectifs, neufs ou rénovés à hauteur d’au moins 30 % du prix
Date limite	31 décembre 2028

Pourquoi l’amortissement change la logique

Pendant vingt ans, les dispositifs locatifs français ont fonctionné par réduction d’impôt : un pourcentage du prix, rendu par fractions annuelles. Relance logement revient à une mécanique différente, celle de l’amortissement comptable.

L’idée est de traiter le logement locatif comme un actif qui s’use : chaque année, une fraction de sa valeur vient en déduction des loyers imposables. Le propriétaire déduit donc, en plus de ses charges habituelles, une part du bien lui-même.

La conséquence est double. D’un côté, l’avantage dépend de la tranche marginale : à 41 %, une déduction de 8 000 € vaut 3 280 € d’impôt en moins ; à 11 %, elle en vaut 880. De l’autre, l’amortissement réduit la base imposable des loyers, ce qui peut effacer l’impôt foncier sur toute la durée, prélèvements sociaux compris.

Ce mécanisme est structurellement plus favorable aux hauts revenus fonciers, et beaucoup moins lisible qu’un taux de réduction. C’est le prix de son efficacité.

Les taux, et ce qui les fait varier

Deux critères jouent : l’état du bien et le niveau de loyer consenti.

Pour un logement neuf, l’amortissement annuel est de 3,5 % en loyer intermédiaire, 4,5 % en social, 5,5 % en très social. Pour un logement ancien lourdement rénové, les taux sont de 3 %, 3,5 % et 4 %.

La rénovation lourde suppose des travaux représentant au moins 30 % du prix d’acquisition, condition proche de celle de Denormandie mais fixée à un seuil différent, ce qui interdit de raisonner par analogie.

Le plafond, qui limite fortement la portée

La somme des déductions au titre de l’amortissement ne peut pas dépasser 8 000 € par an et par foyer fiscal. Ce plafond monte de 2 000 € lorsque la moitié au moins des revenus des logements amortis provient de la location sociale, et de 4 000 € pour le très social, soit 12 000 € au maximum.

C’est une limite par foyer, et non par logement : multiplier les acquisitions ne multiplie pas l’avantage. Sur un bien neuf en loyer intermédiaire amorti à 3,5 %, le plafond de 8 000 € est atteint autour de 228 000 € de base amortissable, c’est-à-dire environ 285 000 € de prix d’acquisition. Au-delà, l’amortissement excédentaire est perdu pour l’année.

Cette mécanique oriente donc vers un bien unique, correctement dimensionné, plutôt que vers un portefeuille.

Les conditions qui excluent le plus de candidats

Le dispositif ne vise que les immeubles collectifs. Une maison individuelle, même neuve et même louée sous plafond, n’y ouvre pas droit. C’est la condition qui écarte le plus grand nombre d’opérations.

Les plafonds de loyer s’imposent par zone. À titre indicatif, en loyer intermédiaire et en métropole pour 2026, la page officielle donne 19,71 € par m² en zone A bis, 14,64 € en zone A et 11,80 € en zone B1. Ces montants sont révisés et doivent être vérifiés à la date de mise en location.

L’engagement de neuf ans est ferme, et son non-respect, comme la vente anticipée ou le dépassement des plafonds de loyer, entraîne la réintégration des déductions déjà pratiquées dans les revenus fonciers.

Les vérifications avant d’engager

Le caractère collectif de l’immeuble, qui conditionne tout le reste.

Le calcul de la base amortissable, après retrait des 20 % de terrain, confronté au plafond annuel de 8 000 €.

La tranche marginale du foyer, aujourd’hui et sur neuf ans, puisque c’est elle qui détermine la valeur réelle de la déduction.

Le niveau de loyer effectivement atteignable dans la zone, comparé au plafond applicable.

Le seuil de 30 % de travaux, si l’opération porte sur de l’ancien rénové.

Un calcul concret

Soit un appartement neuf acquis 250 000 € dans un immeuble collectif, loué au niveau intermédiaire.

La base amortissable est de 80 % du prix, soit 200 000 €. Au taux de 3,5 % applicable au neuf en loyer intermédiaire, l’amortissement annuel est de 7 000 €, sous le plafond de 8 000 €.

Pour un foyer dans la tranche à 41 %, cette déduction vaut 2 870 € d’impôt en moins chaque année, auxquels s’ajoute l’effet sur les prélèvements sociaux dus sur les revenus fonciers. Sur neuf ans d’engagement, l’économie cumulée d’impôt sur le revenu approche 25 800 €.

Pour un foyer dans la tranche à 11 %, la même déduction ne vaut que 770 € par an. C’est le même bien, le même chantier et le même engagement de neuf ans, pour un avantage près de quatre fois moindre.

Un dernier point mérite attention : au-delà d’environ 285 000 € de prix d’acquisition, l’amortissement calculé dépasse le plafond de 8 000 €, et la fraction excédentaire est perdue. Le dispositif pousse donc à dimensionner l’opération, et non à la maximiser.