Acheter à Saint-Barthélemy : 5 % de droits d'enregistrement

Vérifié le 7 octobre 2026

Le tableau de synthèse

	Ce que dit le code
Texte	Articles 16, 29, 33, 35 et 47 à 56 du Code des contributions
Taux	5 % du prix
Qui paie	L’acquéreur, sauf convention contraire
Base	Le prix, augmenté des charges imposées à l’acquéreur
Honoraires d’agence	Déductibles de la base, à une condition de rédaction du mandat
Mobilier	Hors base s’il est désigné et estimé article par article
Achat de parts d’une société détenant le bien	5 % également
Délai d’enregistrement	Un mois à compter de la signature
En plus	La contribution de sécurité immobilière, due à l’État

Un taux unique de 5 %

L’article 56 fixe le taux du droit applicable aux mutations à titre onéreux d’immeubles à 5 %. Il précise que ce taux vaut pour toutes les ventes et opérations assimilées, « quelle que soit la nature dudit immeuble, sa date de construction ou d’achèvement en cas d’immeubles bâtis ou la forme et la qualité des parties à l’acte ».

Cette phrase écarte d’un coup toutes les distinctions que connaît un acheteur de métropole. Il n’existe pas ici de régime du neuf et de régime de l’ancien, pas de taux réduit, pas de traitement particulier du terrain à bâtir ni de l’acheteur professionnel. Le même pourcentage s’applique à tout.

Le droit vise les ventes, mais aussi les adjudications, les échanges pour leur soulte, les rétrocessions et les résolutions amiables (article 48).

La base : le prix, plus les charges

Le droit est liquidé sur le prix exprimé dans l’acte, auquel s’ajoutent « toutes les charges en capital ainsi que toutes les indemnités stipulées au profit du cédant » (article 51). Les charges qui augmentent le prix sont les prestations qui incombaient au vendeur et que l’acte fait supporter à l’acquéreur : le paiement d’une dette du vendeur, par exemple, ou une indemnité versée à sa place.

Trois règles complètent ce principe :

• quand le prix est une rente viagère, le droit porte sur le capital de la rente (article 52) ;
• quand le prix est payable par fractions, il porte sur le total des fractions (article 53) ;
• l’administration peut substituer au prix la valeur vénale du bien si elle est supérieure (article 51).

Cette dernière règle a une portée concrète sur un marché aussi étroit. Un prix nettement inférieur aux ventes comparables expose à un redressement, avec intérêts de retard. En cas de désaccord sur l’évaluation, une commission de conciliation peut être saisie.

Deux postes qui peuvent sortir de la base

Les honoraires de négociation. L’article 51 prévoit que, lorsque le prix est exprimé honoraires inclus, leur montant est déductible de la base taxable, « à la condition que le mandat de vente porte mention du paiement des honoraires par l’acquéreur en l’acquit du vendeur ». La déduction tient donc à une clause du mandat, signée bien avant la vente. Si le mandat ne la contient pas, les 5 % portent aussi sur la commission.

Le mobilier. Une vente qui porte à la fois sur l’immeuble et sur des meubles est taxée à 5 % sur la totalité du prix, « à moins qu’il ne soit stipulé un prix particulier pour les objets mobiliers et qu’ils ne soient désignés et estimés article par article dans le contrat » (article 55). Une ligne globale « mobilier : 100 000 € » ne suffit pas. Il faut une liste, et une valeur par objet. L’estimation doit rester réaliste : un mobilier surévalué pour alléger la base donne prise à la requalification.

Un exemple chiffré : la villa des Garnier

Nicolas et Julie Garnier, personnages fictifs, achètent une villa à Lorient. Le prix affiché, honoraires d’agence inclus, est de 3 150 000 €. Il comprend 150 000 € d’honoraires et 80 000 € de mobilier.

	Acte bien rédigé	Acte sans précaution
Prix affiché, honoraires inclus	3 150 000 €	3 150 000 €
Honoraires d’agence	Déduits : mandat conforme à l’article 51	Non déduits
Mobilier	Déduit : listé et estimé pièce par pièce	Non déduit : ligne globale
Base taxable	2 920 000 €	3 150 000 €
Droit de 5 % (article 56)	146 000 €	157 500 €

L’écart est de 11 500 €, pour deux clauses. La première se joue à la signature du mandat de vente, la seconde à la rédaction du compromis. Dans les deux cas, il est trop tard le jour de l’acte.

S’y ajoute la contribution de sécurité immobilière, due à l’État et non à la collectivité, que l’article 33 renvoie à la législation nationale. Son taux de droit commun est de 0,10 % de la valeur du bien, soit environ 2 900 € dans cet exemple. Le prélèvement pour frais d’assiette et de recouvrement, lui, n’est pas dû quand l’acte est enregistré au bureau de Saint-Barthélemy.

Acheter les parts de la société plutôt que le bien

Beaucoup de biens de l’île sont détenus par des sociétés. L’acheteur peut alors se voir proposer d’acquérir les parts plutôt que l’immeuble. Le code a prévu le cas.

L’article 74 définit l’« entité fiscalement immobilière » : toute personne morale, tout trust ou tout groupement, quelle que soit sa nationalité ou l’adresse de son siège, qui compte parmi ses actifs un immeuble ou un droit immobilier situé sur l’île, ou une participation dans une entité qui en détient. La définition ne fixe aucun seuil : un seul immeuble suffit.

L’article 73 soumet la cession des titres d’une telle entité au droit de 5 % de l’article 56, « y compris quand l’acte constatant la mutation est passé à l’étranger ». Passer par une société, même étrangère, ne change donc pas le taux. La base, elle, est le prix des parts (article 72), qui peut s’écarter de la valeur de l’immeuble quand la société est endettée.

Depuis une délibération du 20 décembre 2024, l’acte de cession des titres doit en outre contenir la formule de calcul du prix, fondée sur la valeur des biens immobiliers détenus sur l’île, et porter en annexe la situation comptable de référence, établie par un expert-comptable. La même délibération aligne l’impôt de plus-value du vendeur de titres sur celui du vendeur d’un immeuble : il se calcule désormais sur la valeur vénale des biens immobiliers au jour de la cession, comparée à leur valeur d’entrée.

Quand la société détient aussi un fonds de commerce, un hôtel par exemple, le prix est ventilé. La part correspondant à l’immeuble supporte 5 %, celle du fonds le barème progressif de l’article 41, qui plafonne à 1,40 % (article 50).

Un mois pour enregistrer

L’acte doit être soumis à l’enregistrement auprès du bureau de Saint-Barthélemy dans le délai d’un mois à compter de sa signature, quel que soit son rédacteur et quel que soit le lieu où il a été signé (article 16). Le paiement est préalable à la formalité (article 34).

Vendeur et acquéreur sont solidairement débiteurs du droit envers la collectivité. La charge finale pèse sur l’acquéreur, sauf convention contraire (article 35). Un vendeur peut donc être recherché si l’acquéreur ne paie pas, ce qui explique que le notaire prélève le droit sur les fonds le jour de la signature.

Le droit fixe de 125 € constitue le minimum de perception (article 29). Les acquisitions faites par une collectivité publique sont exonérées (article 28).

Ce que ces 5 % ne couvrent pas

Le droit de mutation n’est que l’une des sommes en jeu lors d’une transaction.

Du côté de l’acheteur, s’ajoutent la contribution de sécurité immobilière et la rémunération du notaire, qui obéit à un tarif national.

Du côté du vendeur, la vente déclenche l’impôt sur la plus-value immobilière, au taux de 35 % avant la huitième année de détention et de 20 % au-delà, avec un abattement de 10 % par année supplémentaire (articles 101 et 103). Cet impôt est prélevé sur le prix. Il pèse sur le vendeur, mais le code rend l’acquéreur solidaire de son paiement (article 104), ce qui justifie de vérifier qu’il est bien réglé à l’acte.

Après l’achat, une société propriétaire doit déclarer chaque année ses immeubles et ses associés avant le 31 mars, faute de quoi elle s’expose à la taxe de 3 % sur la valeur vénale (articles 110 et 111).