Plus-value immobilière à Saint-Barthélemy : 35 % ou 20 %, et l'abattement

Vérifié le 7 octobre 2026

Le tableau de synthèse

	Ce que dit le code
Texte	Articles 100 à 105 du Code des contributions
Qui paie	Tout vendeur, résident ou non, personne physique ou société
Taux sur une revente rapide	35 %
Taux au-delà de la huitième année	20 %
Abattement pour durée de détention	10 % par année au-delà de la huitième
Résidence principale	Taux de 20 % après cinq ans d’occupation, abattement de 20 % par an
Bien reçu par donation ou succession	Abattement de 20 % par an au-delà de la huitième année
Frais d’acquisition	Forfait possible de 6,5 % du prix d’achat, pour un bien acheté
Travaux sans justificatifs	Forfait de 15 %, après cinq ans de détention d’un bien bâti
Seuil d’exonération	Bien d’une valeur de 50 000 € au plus

Un impôt qui vise tous les vendeurs

L’article 100 institue l’impôt sur la plus-value réalisée « à quelque titre que ce soit » par une personne physique ou morale, un trust ou tout autre groupement, « domiciliées ou non sur le territoire de la collectivité ». Le domicile fiscal ne joue donc aucun rôle : un résident de vingt ans et un acheteur de passage sont soumis à la même règle.

Trois catégories de biens sont visées : les immeubles bâtis ou non bâtis situés sur l’île, les droits immobiliers qui s’y rapportent, et les titres des sociétés qui détiennent un immeuble sur l’île.

Certaines opérations ne sont pas regardées comme des ventes. C’est le cas du partage de biens reçus par succession, ou acquis par des époux ou des partenaires de PACS, quand il intervient entre les membres d’origine de l’indivision, leurs conjoints, ascendants ou descendants. Il en va de même du partage de biens issus d’une donation-partage. Les autres partages restent imposables, dans la limite des soultes.

Deux taux, selon la durée de détention

L’article 101 est bref : le taux est fixé à 35 % « lorsque la cession intervient avant la huitième année de détention. Au-delà, ce taux est réduit à 20 % ».

L’écart de quinze points est voulu. Le taux de 35 % frappe la revente rapide, et il s’applique sans aucun abattement, puisque celui-ci ne commence qu’après la huitième année.

La durée se compte par périodes de douze mois depuis la date d’acquisition, c’est-à-dire la date de l’acte d’achat, de la donation ou du décès (article 103). Le code détaille les cas particuliers : pour un bien acheté en l’état futur d’achèvement, c’est la date du contrat ; pour une construction édifiée par le vendeur, la fraction de plus-value qui correspond au terrain suit la date d’achat du terrain, et celle qui correspond à la construction suit la date de début des travaux ou, pour des travaux commencés après le 1er juillet 2017, la date à laquelle la collectivité reçoit la déclaration d’achèvement et de conformité.

Le texte laisse une incertitude sur la huitième année elle-même, qui n’est ni « avant » ni « au-delà ». Pour une vente prévue entre le septième et le huitième anniversaire de l’achat, le taux applicable est à faire confirmer avant de signer.

Calculer la plus-value brute

La plus-value brute est la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition (article 102). Chacun des deux termes se corrige.

Le prix d’acquisition est majoré, sur justificatifs :

• des frais d’acquisition, que le vendeur d’un bien acheté peut fixer forfaitairement à 6,5 % du prix d’achat ;
• des dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration réalisées par une entreprise, à l’exclusion des dépenses locatives. À défaut de justificatifs, elles peuvent être évaluées à 15 % du prix d’acquisition, pour un immeuble bâti cédé plus de cinq ans après son achat ;
• des frais de voirie et de réseaux pour un terrain à bâtir ;
• de la taxe d’urbanisme acquittée.

Pour un bien reçu par donation, le prix d’acquisition est la valeur déclarée dans l’acte de donation. Pour un bien reçu par succession, c’est la valeur au jour du décès portée dans la déclaration de succession.

Le prix de cession est réduit des frais supportés par le vendeur : commission d’un intermédiaire, diagnostics obligatoires, indemnité d’éviction versée au locataire, honoraires d’architecte liés à une demande de permis, frais de mainlevée d’hypothèque.

L’administration peut, pour l’un comme pour l’autre, substituer la valeur vénale au prix déclaré.

L’abattement de 10 % par an

L’article 103 réduit la plus-value « d’un abattement pour chaque année de détention au-delà de la huitième année ». Il est de 10 % par an.

Le calendrier en découle. Après neuf ans, la plus-value est réduite de 10 %. Après treize ans, de 50 %. Après dix-huit ans, de 100 % : la vente n’est plus imposée. Le code le confirme indirectement, puisqu’il dispense de représentant fiscal le vendeur d’un bien « exonéré du fait de la durée de détention ».

L’abattement est doublé, à 20 % par an, dans deux cas : la vente de la résidence principale, et la vente d’un bien reçu à titre gratuit, quel que soit le mode de transmission. L’exonération est alors acquise après treize ans.

Un exemple chiffré : la villa des Fontaine

Marc et Hélène Fontaine, personnages fictifs, ont acheté une villa 2 000 000 €. Ils la revendent 3 200 000 € et supportent 100 000 € de commission d’agence. Ils n’ont pas conservé leurs factures de travaux.

	Revente après 4 ans	Revente après 11 ans
Prix d’achat	2 000 000 €	2 000 000 €
Frais d’acquisition, forfait de 6,5 %	130 000 €	130 000 €
Travaux, forfait de 15 %	Non : moins de cinq ans	300 000 €
Prix d’acquisition majoré	2 130 000 €	2 430 000 €
Prix de vente, commission déduite	3 100 000 €	3 100 000 €
Plus-value brute	970 000 €	670 000 €
Abattement pour durée de détention	Aucun	3 années × 10 % = 30 %, soit 201 000 €
Plus-value imposable	970 000 €	469 000 €
Taux (article 101)	35 %	20 %
Impôt	339 500 €	93 800 €

Sept ans de patience divisent l’impôt par plus de trois, à prix de vente égal. Trois mécanismes se cumulent : le taux, le forfait de travaux et l’abattement.

Si la villa avait été la résidence principale des Fontaine pendant ces onze années, l’abattement aurait été de 60 %. La plus-value imposable serait tombée à 268 000 €, et l’impôt à 53 600 €.

La résidence principale : mieux traitée, pas exonérée

Un vendeur de métropole s’attend à une exonération de sa résidence principale. Le code de Saint-Barthélemy n’en prévoit pas. Il lui accorde deux avantages.

Le taux de 20 % sans attendre huit ans, à condition que le bien ait constitué la résidence principale du vendeur depuis cinq années sans interruption au jour de la cession (article 101).

L’abattement de 20 % par an au-delà de la huitième année, à condition que le bien ait été la résidence principale sans interruption pendant le délai de détention (article 103).

Quand le bien est détenu par une société, le bénéfice de ces avantages est limité aux associés dont c’est la résidence principale.

Les exonérations

L’article 105 écarte l’impôt dans plusieurs cas :

• la vente à la collectivité ou à l’État, ou par eux ;
• l’expropriation après déclaration d’utilité publique, si l’indemnité est entièrement réemployée dans un immeuble dans les douze mois ;
• le bien dont la valeur en pleine propriété ne dépasse pas 50 000 € ;
• l’apport à une société familiale, constituée entre conjoints, partenaires de PACS, ascendants, descendants et collatéraux jusqu’au quatrième degré, contre un double engagement de dix ans, sur les parts reçues et sur le bien apporté ;
• depuis septembre 2024, la vente entre sociétés familiales ayant les mêmes associés, et la vente entre personnes physiques de la même famille, jusqu’au quatrième degré, à condition que l’acquéreur s’engage dans l’acte à ne pas revendre pendant dix ans.

Cette dernière exonération est récente et utile : elle permet à un parent de vendre un bien à son enfant sans impôt de plus-value, si l’enfant conserve le bien dix ans.

Payer : un prélèvement sur le prix

L’impôt est « prélevé sur le prix de mutation et acquitté préalablement au dépôt de l’acte pour enregistrement » (article 104). Le notaire le retient sur les fonds le jour de la signature.

Le vendeur, l’acquéreur et le propriétaire de l’immeuble sont solidaires de la déclaration et du paiement. L’acheteur a donc intérêt à ce que l’impôt du vendeur soit réglé à l’acte.

Le vendeur qui n’est fiscalement domicilié ni à Saint-Barthélemy ni en France doit en outre désigner un représentant fiscal accrédité par la collectivité.

Pour une vente en l’état futur d’achèvement, l’article 102 ter, créé en 2024, décale l’obligation : le vendeur fait constater par acte authentique l’achèvement des travaux dans les trente jours, et l’acte est adressé sous huitaine à la collectivité avec la déclaration et le paiement.