Vendre les parts d'une société qui détient un bien à Saint-Barthélemy

Vérifié le 7 octobre 2026

Le tableau de synthèse

	Ce que dit le code
Texte	Articles 74, 100, 102 bis et 103, délibération n° 2024-076 CT du 20 décembre 2024
Sociétés visées	Toute entité qui détient un immeuble sur l’île, sans seuil et quelle que soit sa nationalité
Base de l’impôt du vendeur	La valeur vénale brute de l’immeuble, et non le prix des parts
Valeur de départ, cas général	Valeur de l’immeuble à son entrée dans la société
Valeur de départ, parts rachetées	Valeur de l’immeuble au jour où le vendeur a acquis ses parts
Taux	35 % ou 20 %, comme pour un immeuble
Mentions obligatoires de l’acte	Formule de calcul du prix et situation comptable établie par un expert-comptable
Droit payé par l’acheteur	5 % du prix des parts
Acte signé à l’étranger	À constater en France dans le mois

Quelles sociétés sont concernées

L’article 74 définit l’« entité fiscalement immobilière ». Il s’agit de toute personne morale, de tout trust ou de tout groupement, quelle que soit sa nationalité, l’adresse de son siège ou son lieu de résidence, qui compte parmi ses actifs un ou plusieurs immeubles ou droits immobiliers situés à Saint-Barthélemy, ou une participation dans une entité qui en détient.

Deux traits rendent cette définition très large. Elle ne fixe aucun seuil : un seul immeuble suffit, même s’il ne représente qu’une part mineure de l’actif. Et elle remonte les chaînes de détention : la société qui détient les parts d’une société qui détient la villa est elle-même fiscalement immobilière.

Une SCI familiale, une SARL hôtelière propriétaire de ses murs, une société étrangère détenant une villa entrent toutes dans le champ.

Pourquoi la règle a changé

La délibération n° 2024-076 CT expose ses motifs sans détour. Le conseil territorial constate « qu’il y a de plus en plus de mutations à titre onéreux opérées au moyen de titres de sociétés fiscalement immobilières », de manière à tirer profit de l’imperfection de l’article 102 bis, « en réduisant de façon très sensible, voire en éludant totalement l’impôt sur la plus-value immobilière ».

L’ancien texte calculait la plus-value sur la fraction du prix des parts représentative de l’immeuble. Or le prix de parts dépend de tout ce que contient la société, à commencer par ses dettes. Une société très endettée se vend peu cher, et la plus-value apparente fondait d’autant.

L’objectif affiché est que la taxation soit identique, que l’opération prenne la forme d’une vente de l’immeuble par la société ou d’une cession de titres par ses associés.

Le nouveau calcul : la valeur de l’immeuble

L’article 102 bis distingue désormais deux situations.

Premier cas, le cas général. La plus-value brute est la différence entre :

• la valeur vénale brute des biens immobiliers détenus sur l’île par la société, directement, indirectement ou par personne interposée, « telle qu’établie et déclarée au jour de la cession » ;
• et la valeur vénale brute de ces mêmes biens, « telle qu’établie et déclarée au jour de leur entrée dans le patrimoine » de la société.

Second cas, les parts rachetées. Quand le vendeur a lui-même acquis ses parts d’un précédent titulaire, et que la société détient toujours tout ou partie des biens qu’elle détenait à ce moment-là, la valeur de départ change. On compare la valeur de l’immeuble au jour de la cession à sa valeur au jour où le vendeur a acquis ses parts.

Dans les deux cas, le mot qui compte est « brute ». La valeur retenue est celle de l’immeuble, sans déduction des emprunts de la société. Le texte ne définit pas ce mot, mais c’est la lecture qui s’impose face à l’ancien calcul, fondé sur le prix des parts.

Les articles 102 et 103 s’appliquent ensuite pour passer à la plus-value nette imposable, ce qui renvoie aux majorations du prix d’acquisition et à l’abattement pour durée de détention.

La durée de détention, elle aussi précisée

La même délibération a complété l’article 103 pour fixer le point de départ du délai de détention, compté par périodes de douze mois :

• dans le cas général, à compter de l’entrée de l’immeuble dans le patrimoine de la société ;
• pour les parts rachetées, à compter de l’acquisition des parts par le vendeur.

Le taux de 35 % ou de 20 % et l’abattement de 10 % par an en dépendent. L’associé d’origine d’une société qui détient sa villa depuis quinze ans bénéficie de quinze ans de détention. Celui qui a racheté les parts il y a trois ans n’en a que trois, même si la société possède l’immeuble depuis vingt ans.

Un exemple chiffré : la SCI des Marchand

La SCI Les Alizés, fictive, a acheté une villa 1 500 000 € il y a dix ans. La villa vaut aujourd’hui 3 000 000 €. La société doit encore 1 000 000 € à sa banque. Ses associés d’origine, Paul et Anne Marchand, vendent la totalité des parts pour 2 000 000 €.

	Calcul	Montant
Valeur vénale brute de la villa au jour de la cession		3 000 000 €
Valeur vénale brute à l’entrée dans la société		1 500 000 €
Plus-value brute (article 102 bis, 1°)		1 500 000 €
Abattement : 2 années au-delà de la huitième	2 × 10 %	300 000 €
Plus-value imposable, avant majorations de l’article 102		1 200 000 €
Taux (article 101)	20 %
Impôt du vendeur		240 000 €
Droit de mutation de l’acheteur (article 73)	5 % × 2 000 000 €	100 000 €

La dette de 1 000 000 € a réduit le prix des parts, donc le droit de 5 % payé par l’acheteur. Elle n’a pas réduit d’un euro la plus-value du vendeur.

Variante. Un investisseur a racheté ces parts il y a cinq ans, quand la villa valait 2 400 000 €. Il les revend aujourd’hui. Le second cas s’applique : la plus-value brute est de 600 000 €, et la détention se compte depuis son achat, soit cinq ans. Le taux est de 35 %, sans abattement : l’impôt atteint 210 000 €.

Ce que l’acte doit désormais contenir

La délibération impose deux mentions à tout acte de cession de titres d’une entité fiscalement immobilière :

• la formule de calcul du prix de cession, incluant comme base la valeur des biens et droits immobiliers détenus sur l’île, directement ou par personne interposée ;
• en annexe, la situation comptable de référence, établie par un expert-comptable, à laquelle s’applique cette formule.

L’acte doit donc montrer comment on passe de la valeur de l’immeuble au prix des parts. L’administration dispose ainsi, dans l’acte même, des éléments pour vérifier la valeur déclarée.

Le coût d’une situation comptable arrêtée par un expert-comptable s’ajoute aux frais de la vente. Pour une société étrangère sans comptabilité tenue selon les usages français, c’est un travail à anticiper.

Du côté de l’acheteur : 5 % sur le prix des parts

La cession des titres d’une entité fiscalement immobilière est soumise au droit de mutation de 5 % prévu pour les immeubles, « y compris quand l’acte constatant la mutation est passé à l’étranger » (article 73). Le droit est liquidé sur le prix exprimé, augmenté des charges (article 72). L’administration peut lui substituer la valeur vénale des droits.

L’acte doit être enregistré dans le mois. Les cessions réalisées à l’étranger doivent être constatées dans le délai d’un mois par un acte reçu par un notaire exerçant en France, ou par un acte d’avocat exerçant en France, qui procède à l’enregistrement dans le mois suivant et au paiement de l’impôt de plus-value (article 104).

Le vendeur, l’acheteur et la société propriétaire sont solidaires du paiement de cet impôt.

Ce qu’il faut vérifier avant de signer

La valeur d’entrée de l’immeuble. C’est elle qui fixe la plus-value. Elle doit pouvoir être établie par l’acte d’achat ou d’apport d’origine.

La date d’entrée, ou la date d’achat des parts. Elle commande le taux et l’abattement.

La résidence principale. Quand l’immeuble est la résidence principale d’un associé, le bénéfice du taux de 20 % et de l’abattement doublé est limité à la fraction de prix correspondant à cette résidence (articles 101 et 103).

Le représentant fiscal. Le vendeur des parts qui n’est domicilié ni à Saint-Barthélemy ni en France doit en désigner un, sauf dispense.

La cession partielle. Le texte compare deux valeurs de l’immeuble entier et ne dit pas comment les ramener à la fraction de parts cédée. Pour une cession partielle, le calcul est à faire valider avant l’acte.

La taxe de 3 %. L’acheteur d’une société reprend aussi son passé déclaratif. Une société qui n’a pas déposé sa déclaration annuelle s’expose à la taxe sur la valeur vénale de ses immeubles.