Groupements forestiers et viticoles : la transmission avant le rendement

Vérifié le 22 septembre 2026

Le tableau de synthèse

	Groupements forestiers	Groupements fonciers agricoles et viticoles
Exonération d’IFI	Trois quarts de la valeur vénale, sous conditions	Selon la nature des biens et du bail
Droits de mutation à titre gratuit	Trois quarts de la valeur vénale, sous conditions	Trois quarts jusqu’au seuil, puis 50 % au-delà
Seuil de bascule	—	300 000 €, porté à 600 000 € sous condition de conservation de cinq ans
Justificatif exigé	Certificat du directeur départemental des territoires	Bail à long terme ou bail cessible
Suivi	Bilan de gestion durable tous les dix ans	Conditions tenant au bail et à la conservation

Ce que l’on achète

Un groupement forestier détient des massifs et en confie la gestion. Un groupement foncier viticole détient des vignes et les donne à bail à un exploitant. Dans les deux cas, l’associé détient des parts, pas un bien identifié.

Le revenu courant est modeste : coupes de bois espacées dans le temps pour la forêt, fermage pour la vigne, souvent complété d’avantages en nature qui ne constituent pas un rendement. Quiconque achète ces parts pour leur rendement se trompe de produit.

L’intérêt réel est ailleurs : dans le traitement fiscal de la détention et de la transmission, et dans la nature de l’actif lui-même, décorrélé des marchés financiers.

L’exonération d’IFI

Les bois et forêts sont exonérés d’IFI à concurrence des trois quarts de leur valeur vénale. Il en va de même des parts de groupements forestiers qui remplissent les conditions posées par le texte.

Une précision compte : les bois, forêts ou parts susceptibles d’être qualifiés d’actifs professionnels par leur propriétaire sont intégralement exonérés d’IFI. La qualification professionnelle prime donc sur l’exonération partielle, et elle doit être examinée en premier.

L’exonération partielle suppose de produire un certificat ou une attestation délivré par le directeur départemental des territoires lors du dépôt de la déclaration, la première fois qu’elle est demandée. Le bénéficiaire doit ensuite produire, tous les dix ans, un bilan de la mise en œuvre du document de gestion durable.

Ce formalisme n’est pas décoratif : c’est lui qui fonde l’avantage, et son absence le fait tomber.

La transmission, avantage principal

À la succession comme à la donation, les parts de groupements forestiers sont exonérées de droits de mutation à titre gratuit à concurrence des trois quarts de leur valeur vénale, sous conditions.

Pour les parts de groupements fonciers agricoles, dont relèvent les groupements viticoles, l’exonération porte sur les trois quarts de la valeur nette correspondant aux biens grevés d’un bail à long terme ou d’un bail cessible. Au-delà d’un seuil, elle tombe à 50 %.

Ce seuil a bougé deux fois. Il a d’abord été porté de 101 897 € à 300 000 € par la loi de finances pour 2019. L’article 70 de la loi de finances pour 2025 l’a ensuite porté à 600 000 €, sous condition de conserver le bien pendant cinq ans à compter de la transmission.

Sur un patrimoine transmis, l’écart entre 75 % et 50 % d’exonération se chiffre vite en dizaines de milliers d’euros de droits. La structuration mérite donc d’être faite avec un notaire, et non déduite d’une plaquette.

Les risques, qui ne sont pas financiers

La forêt brûle, subit des tempêtes, des sécheresses et des scolytes. La vigne subit le gel, la grêle et la maladie. Ces risques ne se couvrent pas par la diversification d’un portefeuille : ils sont propres à l’actif.

L’illiquidité est totale ou presque. Il n’existe pas de marché organisé de ces parts : la revente dépend de la capacité du gestionnaire à trouver un acquéreur, dans des délais qui se comptent en mois voire en années.

Enfin, les frais d’entrée et de gestion sont élevés rapportés à un rendement courant faible, ce qui allonge d’autant l’horizon à partir duquel l’opération devient favorable.

Pour qui cela a du sens

Pour un patrimoine soumis à l’IFI, où l’exonération des trois quarts produit un effet mesurable chaque année.

Pour une transmission anticipée et organisée, où l’exonération partielle des droits constitue l’avantage principal.

Pour un investisseur qui accepte un horizon long, une illiquidité réelle, et qui trouve un intérêt propre à détenir de la forêt ou de la vigne. Sans cet intérêt, l’avantage fiscal ne suffit pas à justifier l’immobilisation.