Investir en nue-propriété

Le mécanisme

Un investisseur acquiert la nue-propriété, un bailleur (souvent un opérateur social ou institutionnel) acquiert l’usufruit temporaire et perçoit les loyers pendant la durée convenue, en assumant l’entretien courant.

La décote reflète la valeur de l’usufruit cédé. Sur une durée de quinze à vingt ans, elle se situe fréquemment entre 30 % et 45 % de la valeur en pleine propriété, selon la durée et le marché.

Exemple. Un bien valant 300 000 € en pleine propriété est acquis en nue-propriété pour 195 000 €, soit une décote de 35 %, pour une durée de quinze ans.

Pendant quinze ans : aucun revenu, aucune charge, aucun impôt, aucun IFI sur ce bien. Au terme, l’investisseur détient la pleine propriété. Si le bien vaut alors 330 000 €, la plus-value économique est de 135 000 € pour une mise de 195 000 €, soit un rendement annualisé de l’ordre de 3,6 %, entièrement acquis sans flux intermédiaire.

Ce que ce produit fait bien

Il convient précisément à un profil : fortement imposé, sans besoin de revenus complémentaires immédiats, avec un horizon long, typiquement un actif à dix ou quinze ans de la retraite.

Il supprime aussi tout souci de gestion : pas de locataire, pas d’impayé, pas de travaux courants.

Ce que ce produit fait mal

Il immobilise longtemps. La revente d’une nue-propriété avant terme est possible mais sur un marché étroit, avec décote supplémentaire.

Il ne produit rien. Si ta situation change et que tu as besoin de revenus, ce bien ne t’aidera pas.

Il dépend du marché au terme. La valeur récupérée dans quinze ans est inconnue. Si le bien s’est déprécié, la décote initiale peut être entièrement absorbée.

L’état du bien au terme dépend du sérieux de l’usufruitier. Les grosses réparations relèvent en principe du nu-propriétaire : lis attentivement la convention de répartition des charges.