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Taxe de 3 % sur les immeubles détenus par une société à Saint-Barthélemy
6 min de lecture Saint-Barthélemy
Vérifié le 7 octobre 2026
Le tableau de synthèse
| Ce que dit le code | |
|---|---|
| Texte | Articles 110 à 112 du Code des contributions |
| Qui est visé | Personnes morales, trusts et groupements qui possèdent un immeuble sur l’île |
| Taux | 3 % de la valeur vénale, chaque année |
| Date d’appréciation | Le 1er janvier |
| Comment y échapper | Déclarer chaque année ses immeubles et ses associés |
| Date limite | Le 31 mars |
| Associés à déclarer | Ceux qui détiennent plus de 1 % |
| Condition de siège | France, Union européenne ou État lié à la France par une convention |
| Régularisation | Possible, à compter de l’année où elle est faite |
Une taxe sur l’opacité
L’article 110 pose le principe : les personnes morales, les trusts ou tout autre groupement qui, « directement ou par personnes interposées », possèdent un ou plusieurs immeubles situés sur l’île, ou sont titulaires de droits réels sur ces biens, sont redevables d’une taxe annuelle égale à 3 % de leur valeur vénale.
Un taux de 3 % par an sur la valeur d’un bien est très lourd : en dix ans, il absorbe près du tiers de cette valeur. Ce niveau n’est pas fait pour être payé. Il est fait pour dissuader de détenir un bien à travers une structure dont on ne peut pas connaître les propriétaires réels.
La collectivité, qui ne lève pas d’impôt sur le revenu, a un intérêt direct à savoir qui possède quoi : c’est ce qui lui permet d’appliquer correctement l’impôt de plus-value, les droits de donation et les règles de domicile. La taxe de 3 % est l’instrument de cette connaissance.
Qui est redevable
Le texte vise trois catégories : les personnes morales, les trusts, et « tout autre groupement quelle qu’en soit la forme ». Une SCI, une SARL, une société par actions, une société étrangère, une fondation, un trust entrent dans le champ.
La détention peut être directe ou indirecte. Est réputée posséder un bien par personne interposée toute entité qui détient une participation, « quelles qu’en soient la forme et la quotité », dans une autre entité propriétaire du bien, ou elle-même détentrice d’une participation dans une troisième. Le texte précise que la règle s’applique « quel que soit le nombre des personnes morales, trusts ou groupements interposés ».
Une société luxembourgeoise qui détient une société française qui détient une SCI propriétaire d’une villa à Saint-Barthélemy est donc dans le champ, comme chacune des deux autres.
Comment y échapper : la déclaration annuelle
L’article 111 énumère les cas où la taxe n’est pas applicable. Le premier est celui qui concerne presque tout le monde.
La taxe ne s’applique pas aux entités qui ont leur siège :
- en France, « en ce compris les départements, régions et collectivités d’Outre-mer, dont la collectivité de Saint-Barthélemy » ;
- dans un État membre de l’Union européenne ;
- dans un pays ou territoire ayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscales ;
- ou dans un État ayant conclu avec la France un traité leur permettant de bénéficier du même traitement que les entités françaises ;
et qui déclarent chaque année, au plus tard le 31 mars, à l’administration fiscale territoriale :
- la situation et la consistance des immeubles ou droits immobiliers possédés au 1er janvier ;
- l’identité et l’adresse de leurs actionnaires, associés ou autres membres qui détiennent plus de 1 % des actions, parts ou autres droits, ainsi que le nombre de titres détenus par chacun.
Lorsqu’il existe une chaîne de participations, la déclaration doit remonter jusqu’aux associés personnes physiques de chacune des entités. Pour un trust, elle mentionne l’identité et l’adresse des administrateurs et des bénéficiaires.
Les deux conditions sont cumulatives. Avoir son siège en France ne suffit pas : il faut déclarer. Et déclarer ne suffit pas si le siège est dans un État qui n’a aucune convention avec la France.
Les autres exonérations
Trois autres catégories échappent à la taxe sans condition de déclaration :
- les sociétés dont les actions sont admises aux négociations sur un marché réglementé ;
- les organisations internationales, les États souverains et les institutions publiques ;
- les caisses de retraite et les organismes à but non lucratif qui exercent une activité désintéressée, sociale, philanthropique, éducative ou culturelle, et qui établissent que cette activité justifie la propriété des immeubles.
Un exemple chiffré : l’oubli de la SCI Belle Étoile
La SCI Belle Étoile, fictive, a son siège à Bordeaux. Elle est détenue par deux frères et possède une villa à Saint-Barthélemy, d’une valeur vénale de 4 000 000 €. Ses associés ignorent l’obligation déclarative et ne déposent rien pendant cinq ans.
| Année | Déclaration déposée avant le 31 mars ? | Taxe due |
|---|---|---|
| Année 1 | Non | 3 % × 4 000 000 € = 120 000 € |
| Année 2 | Non | 120 000 € |
| Année 3 | Non | 120 000 € |
| Année 4 | Non | 120 000 € |
| Année 5 | Non | 120 000 € |
| Total exposé | 600 000 €, hors intérêts et pénalités | |
| Année 6 | Oui | 0 € |
La déclaration tient en quelques lignes : l’adresse et la description de la villa, le nom, l’adresse et le nombre de parts de chacun des deux frères. Son omission expose la société à 15 % de la valeur du bien en cinq ans, à valeur constante.
La dernière ligne applique l’article 112 : la société qui est entrée dans le champ de la taxe faute de déclaration « peut s’en exonérer à compter de l’année où elle communique à l’administration fiscale les informations ». La régularisation vaut à compter de l’année où elle est faite. Le texte ne dit pas qu’elle efface les années antérieures.
Déclarer et payer : le calendrier
La taxe est due à raison des immeubles possédés au 1er janvier de l’année d’imposition (article 112).
Les redevables qui ne sont pas exonérés déclarent chaque année, au plus tard le 31 mars, la situation, la consistance et la valeur de leurs immeubles. La déclaration est accompagnée du paiement et adressée au président du conseil territorial.
Lorsqu’il existe une chaîne de participations, la taxe est due par l’entité qui, dans la chaîne, est la plus proche des immeubles et qui n’est pas exonérée. Toute entité interposée entre le débiteur et l’immeuble est solidairement responsable du paiement.
La taxe est recouvrée selon les règles et sous les sanctions applicables aux droits d’enregistrement.
Les situations à risque
La société étrangère établie dans un État sans convention. Elle ne peut pas s’exonérer par la déclaration. La taxe est due chaque année, sauf à entrer dans une autre exonération ou à modifier la structure de détention.
Le trust. Il est expressément visé. La déclaration doit identifier ses administrateurs et ses bénéficiaires, ce que certains constituants refusent.
La chaîne dont un maillon se tait. La déclaration doit remonter jusqu’aux personnes physiques. Une société déclarante dont l’actionnaire est une entité qui ne révèle pas ses propres associés fournit une déclaration incomplète.
L’acquisition d’une société existante. L’acheteur de parts reprend la société avec son passé. Les déclarations des années antérieures font partie des pièces à demander avant de signer.
Le changement d’associés. La déclaration est annuelle et reflète la situation au 1er janvier. Une cession de parts en cours d’année doit apparaître dans la déclaration suivante.
Questions fréquentes
Qu'est-ce que la taxe de 3 % à Saint-Barthélemy ?
C'est une taxe annuelle égale à 3 % de la valeur vénale des immeubles situés sur l'île, due par les personnes morales, trusts et groupements qui les possèdent directement ou par personnes interposées. Elle est prévue aux articles 110 à 112 du Code des contributions.
Une SCI familiale doit-elle la payer ?
Elle en est exonérée si elle a son siège en France, y compris à Saint-Barthélemy, et si elle déclare chaque année, au plus tard le 31 mars, la situation et la consistance de ses immeubles ainsi que l'identité, l'adresse et le nombre de parts de ses associés détenant plus de 1 %. Sans déclaration, la taxe est due.
Quelle est la date limite de la déclaration ?
Le 31 mars de chaque année. La déclaration porte sur les immeubles possédés au 1er janvier et sur les associés à cette même date. Elle est adressée à l'administration fiscale de la collectivité.
Une société étrangère peut-elle s'exonérer ?
Oui si son siège est dans un État membre de l'Union européenne, dans un pays lié à la France par une convention d'assistance administrative contre la fraude et l'évasion fiscales, ou par un traité d'égalité de traitement, et si elle dépose la déclaration annuelle. Dans les autres cas, la taxe reste due.
Que se passe-t-il si la déclaration a été oubliée ?
La société entre dans le champ de la taxe pour l'année concernée. L'article 112 lui permet de s'en exonérer à compter de l'année où elle communique les informations requises. Le texte ne prévoit pas que cette régularisation efface les années antérieures.
Qui paie quand le bien est détenu par plusieurs sociétés en cascade ?
L'entité la plus proche de l'immeuble qui n'est pas exonérée. Toutes les entités interposées entre elle et l'immeuble sont solidairement responsables du paiement, en vertu de l'article 112.
Sources
Code des contributions de Saint-Barthélemy, version consolidée au 30 mars 2023, articles 110, 111 et 112, modifiés par les délibérations n° 2012-001 CT du 24 février 2012, n° 2012-099 CT du 30 novembre 2012 et n° 2013-025 CT du 15 mars 2013 · Annexe à la délibération n° 2024-038 CT du 26 septembre 2024 portant révision du code des contributions, qui ne modifie pas ces trois articles.
Chiffres et textes vérifiés au 7 octobre 2026. Les taux et seuils évoluent : cet article sera daté à nouveau s'il est mis à jour.
Maxime Bouché
Conseiller en investissements financiers et courtier en assurance, immatriculé à l'ORIAS sous le n° 26008152, membre de la CNCGP. Fondateur de SAFIA.
Découvrir son parcoursCet article a une vocation informative et pédagogique. Il ne constitue pas un conseil en investissement personnalisé au sens de l'article L. 541-1 du Code monétaire et financier, ni une incitation à souscrire un produit. Les taux et seuils cités sont ceux en vigueur à la date de publication et peuvent évoluer. Avertissement complet
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