Construire à Saint-Barthélemy : taxe d'aménagement et plafond de densité

Vérifié le 7 octobre 2026

Le tableau de synthèse

	Ce que dit le code
Texte	Articles 134 à 138 et 151 à 154 du Code des contributions
Qui paie	Le bénéficiaire du permis de construire ou d’aménager
Taux	5 %, jusqu’à 20 % dans certains secteurs
Valeur forfaitaire, habitation principale	730 € par m² de surface de plancher
Valeur forfaitaire, autres constructions	1 022 € par m²
Piscine	200 € par m²
Stationnement hors surface de plancher	2 000 € par emplacement
Abattement	50 % sur les cent premiers m² d’une habitation principale
Paiement	Deux fractions, à 18 et 36 mois du permis
Construction sans autorisation	Amende égale à la taxe
Dépassement du plafond de densité	Versement égal à la valeur du terrain manquant

Qui doit la taxe, et quand elle naît

L’article 134 soumet à la taxe « les opérations d’aménagement et les opérations de construction, de reconstruction et d’agrandissement des bâtiments, installations ou aménagements de toute nature » soumises à un régime d’autorisation par le code de l’urbanisme de Saint-Barthélemy.

Le redevable est le bénéficiaire de l’autorisation. En cas de construction sans autorisation, ou en infraction à l’autorisation, c’est la personne responsable de la construction.

Le fait générateur est, selon les cas, la date de délivrance du permis de construire ou d’aménager, celle du permis modificatif, celle de la naissance d’une autorisation tacite, ou celle de la décision de non-opposition à une déclaration préalable. La taxe est liquidée selon les valeurs et le taux en vigueur à cette date.

Le régime actuel s’applique aux autorisations dont la demande a été déposée à compter du 1er juillet 2019. Les demandes antérieures restent régies par les règles précédentes.

La base : une valeur forfaitaire

L’article 135 ne retient pas le prix de la construction. Il fixe une valeur forfaitaire :

• 730 € par mètre carré de surface de plancher, pour les constructions à usage d’habitation principale et leurs annexes ;
• 1 022 € par mètre carré, pour les autres constructions ;
• 200 € par mètre carré de surface de piscine ;
• 2 000 € par emplacement, pour les aires de stationnement non comprises dans la surface de plancher.

Un abattement de 50 % s’applique à ces valeurs pour les cent premiers mètres carrés des locaux à usage d’habitation principale et de leurs annexes.

La différence entre 730 € et 1 022 € sépare deux mondes : la maison où l’on vit, et tout le reste, c’est-à-dire la résidence secondaire, la villa destinée à la location, le commerce, le bureau.

Le taux : 5 %, parfois jusqu’à 20 %

Le taux est fixé à 5 %. Il peut être augmenté jusqu’à 20 % dans certains secteurs, par délibération motivée du conseil territorial, lorsque l’importance des constructions nouvelles rend nécessaires des travaux substantiels de voirie ou de réseaux, ou la création d’équipements publics. Ces secteurs figurent sur un document graphique annexé à la carte d’urbanisme.

Avant d’acheter un terrain, il faut donc vérifier dans quel secteur il se trouve. Entre 5 % et 20 %, la taxe quadruple.

Si la demande d’autorisation est déposée pendant la validité d’un certificat d’urbanisme, le taux le plus favorable est appliqué.

Un exemple chiffré : deux projets

La maison de Romain et Clara Besson, personnages fictifs, sera leur résidence principale : 180 m² de surface de plancher et une piscine de 30 m².

	Calcul	Valeur
Cent premiers m², avec abattement de 50 %	100 × 730 € × 50 %	36 500 €
80 m² suivants	80 × 730 €	58 400 €
Piscine	30 × 200 €	6 000 €
Base		100 900 €
Taxe d’aménagement	5 %	5 045 €

La villa de Sébastien Royer, personnage fictif, est destinée à la location : 300 m² de surface de plancher, une piscine de 50 m² et quatre places de stationnement extérieures.

	Calcul	Valeur
Surface de plancher	300 × 1 022 €	306 600 €
Piscine	50 × 200 €	10 000 €
Stationnement	4 × 2 000 €	8 000 €
Base		324 600 €
Taxe d’aménagement	5 %	16 230 €

Dans les deux cas, la taxe se paie en deux fois : la moitié dix-huit mois après le permis, l’autre moitié à trente-six mois. Pour la villa de Sébastien, cela fait deux échéances de 8 115 €. Dans un secteur à 20 %, sa taxe serait de 64 920 €.

Rapportée à un coût de construction de plusieurs millions d’euros, la taxe d’aménagement reste modeste. Ce n’est pas elle qui pèse sur un projet, mais le droit de quai sur les matériaux importés, et le cas échéant le versement pour dépassement de densité.

Le paiement : dix-huit et trente-six mois

L’article 151 fixe le calendrier :

• la taxe est versée en deux fractions égales, ou en un versement unique si elle n’excède pas 305 € ;
• le premier versement est exigible à l’expiration d’un délai de dix-huit mois à compter de la délivrance du permis, ou de la date de l’autorisation tacite ;
• le second à l’expiration d’un délai de trente-six mois à compter de la même date ;
• en cas de permis modificatif, le complément est dû dans le délai d’un an à compter de la modification.

Le délai court depuis le permis, et non depuis l’ouverture du chantier ou l’achèvement. Un permis obtenu puis laissé en attente fait donc courir les échéances.

Sont solidaires du paiement les établissements garants de l’achèvement de la construction, ainsi que les époux et les partenaires de PACS.

En cas de transfert du permis, le nouveau titulaire devient redevable, et le titre émis contre le premier est annulé.

Obtenir une décharge ou une restitution

L’article 152 permet au redevable d’obtenir la décharge, la réduction ou la restitution de la taxe dans cinq cas :

• il justifie qu’il n’a pas été en mesure de donner suite à l’autorisation de construire ;
• un permis modificatif réduit le montant dû ;
• les constructions sont démolies en vertu d’une décision de justice, sauf si elles avaient été édifiées sans autorisation ou en infraction ;
• une catastrophe naturelle a détruit les locaux ou les a rendus bons à démolir, pour la taxe dont le dernier versement n’était pas échu au jour du sinistre, et si l’indemnité reçue ne couvre pas déjà la taxe ;
• une erreur a été commise dans l’assiette ou le calcul.

Le premier cas vise le projet qui n’a pas pu être mené à bien : il faut justifier d’une impossibilité, et non d’un simple renoncement.

Ce qui échappe à la taxe

L’article 134 exclut du champ :

• les constructions destinées à un service public ou d’utilité publique, dont la liste est fixée par le conseil territorial ;
• les aménagements imposés par un plan de prévention des risques sur des biens régulièrement construits avant ce plan ;
• la reconstruction à surface et destination identiques d’un bâtiment détruit ou démoli depuis moins de dix ans ;
• les autres catégories déterminées par délibération.

L’exclusion de la reconstruction à l’identique compte sur une île exposée aux cyclones : rebâtir ce qui a été détruit ne déclenche pas la taxe, si la surface et la destination ne changent pas et si la reconstruction intervient dans les dix ans.

Construire sans autorisation : le double

L’article 160 est sans nuance. Dans le cas d’une construction sans autorisation ou en infraction aux obligations de l’autorisation, le constructeur doit, outre la taxe ou le complément de taxe, « une amende d’égal montant ».

Selon l’article 151, la base est alors notifiée au comptable par le président du conseil territorial, et le recouvrement est poursuivi immédiatement, sans attendre dix-huit mois.

Sur la villa de Sébastien, une construction non autorisée coûterait 32 460 € au lieu de 16 230 €, payables tout de suite, sans préjudice des sanctions d’urbanisme.

Le dépassement du plafond de densité

Le second prélèvement est d’une autre nature et d’un autre ordre de grandeur.

L’article 136 institue un versement dû en cas de construction dont la densité dépasse le plafond fixé par la carte d’urbanisme ou, en l’absence de carte, une densité de 1. La densité est le rapport entre la surface de plancher et la surface du terrain.

Son montant est fixé par l’article 137 : il est « égal à la valeur du terrain dont l’acquisition serait nécessaire pour que la densité de la construction n’excède pas ce plafond ». Le constructeur paie, en quelque sorte, le terrain qui lui manque.

Un exemple, avec des chiffres choisis pour l’illustration. Un terrain de 1 000 m² est soumis à un plafond de densité de 0,2 : il autorise 200 m² de surface de plancher. Le projet en prévoit 260. Pour porter 260 m² à cette densité, il faudrait 1 300 m² de terrain, soit 300 m² de plus. Si le terrain vaut 3 000 € le mètre carré, le versement est de 900 000 €.

Soixante mètres carrés de trop coûtent ici autant qu’un autre terrain. Le mécanisme est fait pour dissuader, et il y parvient.

La valeur du terrain est déclarée dans la demande de permis. Le conseil exécutif peut la contester ; en cas de désaccord persistant, elle est fixée par la juridiction compétente en matière d’expropriation. Le désaccord ne bloque pas la délivrance du permis.

Le versement se paie en trois fractions égales, exigibles trois mois, six mois et dix-huit mois après la délivrance du permis (article 153). Il constitue, du point de vue fiscal, un élément du prix de revient du terrain (article 136).

Le lien avec la revente

La taxe d’urbanisme acquittée n’est pas perdue. L’article 102 ajoute au prix d’acquisition, sur justificatifs, le montant de la taxe locale d’urbanisme, pour le calcul de l’impôt sur la plus-value lors de la revente. Il faut donc en conserver la quittance avec les factures de construction.