Taxe sur le profit immobilier : marchands de biens et promoteurs

Vérifié le 7 octobre 2026

Le tableau de synthèse

	Ce que dit le code
Texte	Articles 106 à 109 et 102 ter du Code des contributions
Opérations visées	Marchand de biens, construction-vente, achat pour bâtir et revendre, achat pour lotir
Qui paie	Le vendeur, résident ou non, personne physique ou société
Taux	35 % avant la huitième année de détention, 20 % au-delà
Calcul	Comme l’impôt sur la plus-value immobilière
Cumul avec l’impôt de plus-value	Exclu : l’un ou l’autre
Paiement	Prélevé sur le prix, avant l’enregistrement
Vente sur plan	Déclaration et paiement à l’achèvement

Les opérations visées

L’article 106 institue la taxe sur le profit réalisé « dans le cadre d’opérations de marchand de biens, de construction-vente, d’achat en vue d’édifier un ou plusieurs bâtiments et de les revendre en bloc ou par locaux, d’achat en vue de la revente après lotissement ».

Quatre métiers sont donc nommés :

• le marchand de biens, qui achète pour revendre ;
• le constructeur-vendeur, qui bâtit pour vendre ;
• l’acquéreur d’un terrain qui y édifie des bâtiments et les revend, en bloc ou par lots ;
• le lotisseur, qui achète un terrain, le divise et revend les parcelles.

La taxe porte sur la cession d’immeubles bâtis ou non bâtis situés sur l’île, de droits immobiliers et de titres de sociétés qui en détiennent. Elle vise la personne physique comme la société, le trust comme tout autre groupement, domiciliés ou non à Saint-Barthélemy.

Une taxe ou l’autre, jamais les deux

Le dernier alinéa de l’article 106 règle l’articulation avec l’impôt sur la plus-value : « En aucune façon ladite taxe ne sera perçue si l’opération supporte l’impôt sur la plus-value immobilière ».

Les deux prélèvements ont le même taux de base, se liquident de la même manière et se paient de la même façon. La distinction tient à la nature de l’opération, patrimoniale dans un cas, professionnelle dans l’autre. Elle change peu le montant dû, mais elle garantit que l’activité de promotion n’échappe pas à l’impôt au motif qu’elle ne serait pas une simple revente.

Pour le lecteur, la conclusion pratique est la suivante : qu’une opération soit qualifiée de revente patrimoniale ou d’opération de marchand de biens, la collectivité prélève sur le gain selon les mêmes règles.

Le calcul : celui de la plus-value

L’article 107 renvoie en bloc au chapitre de la plus-value : la taxe « sera liquidée de la même manière ». Le profit est donc la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition, corrigés comme le prévoit l’article 102.

Au prix d’acquisition s’ajoutent les frais d’acquisition, forfaitairement fixés à 6,5 % si le vendeur le souhaite, les dépenses de construction réalisées par une entreprise, les frais de voirie et de réseaux pour un terrain à bâtir, et la taxe d’urbanisme acquittée.

Du prix de cession se déduisent les frais supportés par le vendeur à l’occasion de la vente : commission d’intermédiaire, diagnostics obligatoires, honoraires d’architecte liés au permis, frais de mainlevée.

Pour un constructeur, la précision de l’article 102 sur les travaux est importante : les dépenses retenues sont celles « supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise ». La facture d’entreprise est donc la pièce maîtresse du dossier. Le forfait de 15 % pour travaux, lui, n’est ouvert qu’après cinq ans de détention d’un immeuble bâti, ce qui l’écarte de la plupart des opérations de promotion.

Un exemple chiffré : l’opération de Vincent

Vincent Aubert, personnage fictif, achète par sa société un terrain 1 000 000 €. Il y fait construire une villa pour 1 500 000 €, factures d’entreprises à l’appui, et la revend trois ans après l’achat du terrain 3 500 000 €.

	Calcul	Montant
Prix d’achat du terrain		1 000 000 €
Frais d’acquisition, forfait	6,5 % × 1 000 000 €	65 000 €
Construction, sur factures		1 500 000 €
Prix de revient retenu		2 565 000 €
Prix de vente		3 500 000 €
Profit imposable		935 000 €
Taux (article 108)	35 %
Taxe sur le profit immobilier		327 250 €

La taxe représente un peu plus du tiers de la marge. L’acheteur paie de son côté 5 % de droits sur le prix, soit 175 000 €. Sur cette opération, la collectivité perçoit donc 502 250 €, auxquels s’ajoutent la taxe d’aménagement due sur le permis de construire et le droit de quai sur les matériaux importés.

Si Vincent ne pouvait produire que 1 100 000 € de factures, le profit imposable monterait à 1 335 000 € et la taxe à 467 250 €. Chaque euro de travaux non justifié coûte 35 centimes.

Pourquoi le taux de 35 % est la règle

Le taux de 20 % suppose une cession au-delà de la huitième année de détention. Une opération de marchand de biens ou de promotion se dénoue en deux à quatre ans. Le taux réduit est donc, en pratique, hors de portée.

L’abattement pour durée de détention de l’article 103, qui ne commence lui aussi qu’après la huitième année, ne joue pas davantage.

Cette structure est cohérente avec l’intention affichée par la collectivité dans ses délibérations récentes : combattre la spéculation immobilière. Elle pèse sur l’économie de toute opération courte, et elle doit entrer dans le bilan prévisionnel au même titre que le coût de construction.

La vente sur plan : payer à l’achèvement

Le principe est que la taxe est prélevée sur le prix et acquittée avant le dépôt de l’acte pour enregistrement (article 109). Dans une vente en l’état futur d’achèvement, le prix est payé par fractions à mesure de l’avancement, et le coût de construction définitif n’est connu qu’à la fin.

L’article 102 ter, créé par la révision de septembre 2024, en tient compte pour la vente en l’état futur d’achèvement et pour la vente d’immeubles à rénover. Par dérogation à l’obligation de déclarer et de payer au moment de la vente :

• le vendeur fait constater par acte authentique, dans les trente jours, l’achèvement des travaux et la livraison des locaux ;
• la date d’achèvement est celle du procès-verbal de réception des travaux ;
• l’acte est adressé sous huitaine à la collectivité, avec la déclaration d’impôt sur la plus-value ou le profit immobilier et le paiement.

Solidarité et représentant fiscal

Comme pour la plus-value, le cédant, le cessionnaire et le propriétaire de l’immeuble sont solidaires de la déclaration et du paiement (article 109). L’acquéreur d’un bien neuf a donc intérêt à s’assurer que le vendeur s’est acquitté de la taxe.

Les redevables de la taxe sur le profit immobilier relèvent aussi de l’article 109 bis : une société dont le siège ou les associés sont hors de France et de l’île doit désigner un représentant fiscal accrédité.