Usufruit et nue-propriété : le démembrement expliqué simplement

Les deux moitiés d’un droit de propriété

Être propriétaire, c’est réunir trois prérogatives : utiliser le bien, en percevoir les fruits, et en disposer. Le démembrement sépare les deux premières, qui forment l’usufruit, de la troisième, qui constitue la nue-propriété.

Concrètement, un parent qui donne la nue-propriété de son appartement locatif à son enfant continue d’y habiter ou d’en encaisser les loyers. L’enfant est propriétaire, mais ne dispose de rien tant que l’usufruit dure.

Le barème qui fait tout l’intérêt fiscal

L’article 669 du CGI fixe la répartition de valeur entre usufruit et nue-propriété selon l’âge de l’usufruitier :

Âge de l’usufruitier	Valeur de l’usufruit	Valeur de la nue-propriété
Moins de 21 ans	90 %	10 %
De 21 à 30 ans	80 %	20 %
De 31 à 40 ans	70 %	30 %
De 41 à 50 ans	60 %	40 %
De 51 à 60 ans	50 %	50 %
De 61 à 70 ans	40 %	60 %
De 71 à 80 ans	30 %	70 %
De 81 à 90 ans	20 %	80 %
Plus de 91 ans	10 %	90 %

Plus le donateur est jeune, plus la nue-propriété transmise est faiblement valorisée, donc faiblement taxée. C’est encore une fois l’âge qui commande.

L’exemple chiffré

Exemple. Michèle, 63 ans, possède un appartement locatif de 400 000 €. Elle a un fils unique.

Sans démembrement, en donation classique. Base taxable : 400 000 €. Après abattement de 100 000 € : 300 000 €. Droits : 404 + 404 + 573 + (284 068 × 20 %) = 58 195 €.

En donnant la nue-propriété. Michèle a 63 ans, la nue-propriété vaut donc 60 % de 400 000 €, soit 240 000 €. Après abattement de 100 000 € : 140 000 €. Droits : 404 + 404 + 573 + (124 068 × 20 %) = 26 195 €.

L’économie immédiate est de 32 000 €. Et au décès de Michèle, son fils devient plein propriétaire de l’appartement sans aucun droit supplémentaire, quelle que soit la valeur du bien à ce moment-là. Michèle, elle, continue de percevoir les loyers toute sa vie.

Ce que le démembrement coûte vraiment

Trois contreparties, à peser sérieusement.

La perte de liberté. Vendre le bien exige ensuite l’accord de l’usufruitier et du nu-propriétaire. Une mésentente familiale bloque l’opération.

La rigidité. La donation est irrévocable. Si Michèle a besoin du capital dix ans plus tard pour financer une maison de retraite, elle ne peut pas vendre seule.

La répartition des charges. L’usufruitier supporte l’entretien courant et la taxe foncière ; le nu-propriétaire, les grosses réparations de l’article 606 du Code civil. En pratique, la frontière fait débat, et une convention écrite évite les litiges.

Où on le rencontre aussi

Le démembrement ne concerne pas que l’immobilier. Il s’applique aux parts de SCPI, aux portefeuilles de titres, et il existe des clauses bénéficiaires démembrées en assurance-vie, traitées dans Clause bénéficiaire : cinq formulations et ce qu’elles produisent.

Il se rencontre également en sens inverse : l’achat en nue-propriété d’un bien immobilier, avec un usufruit temporaire cédé à un bailleur social pendant quinze à vingt ans.

Qui paie quoi pendant le démembrement

C’est la première source de litige entre usufruitier et nu-propriétaire, et elle se prévient par un écrit.

L’usufruitier supporte les charges courantes : entretien, réparations d’entretien, charges de copropriété courantes, taxe foncière, assurance. Il perçoit en contrepartie les revenus du bien et en a l’usage.

Le nu-propriétaire supporte les grosses réparations énumérées à l’article 606 du Code civil : gros murs, voûtes, poutres, couvertures entières, digues, murs de soutènement et de clôture.

La frontière entre entretien et grosses réparations est le terrain de désaccord classique. Une toiture reprise partiellement relève-t-elle de l’entretien ou de la couverture entière ? Une chaudière collective remplacée ? La jurisprudence tranche au cas par cas, ce qui signifie qu’en pratique, chacun peut soutenir une lecture différente pendant des années.

La parade est connue et peu coûteuse : une convention de démembrement rédigée au moment de la donation, qui répartit explicitement les charges, prévoit qui décide des travaux et selon quelles modalités, et organise la prise de décision en cas de vente. Un notaire l’établit en même temps que l’acte.

Le quasi-usufruit, le mécanisme à connaître

Lorsque le démembrement porte sur une somme d’argent ou sur des biens qui se consomment par l’usage, l’usufruit devient un quasi-usufruit.

L’usufruitier peut alors disposer librement des fonds, les dépenser, les réinvestir. En contrepartie, le nu-propriétaire détient une créance de restitution sur la succession de l’usufruitier, égale au montant démembré.

L’intérêt patrimonial est double. L’usufruitier conserve la pleine disposition économique des sommes. Et au décès, la créance de restitution constitue une dette de la succession, déductible de l’actif taxable, ce qui réduit d’autant les droits dus par les héritiers.

Deux précautions conditionnent l’efficacité du mécanisme. La créance doit être constatée par écrit et avoir date certaine, faute de quoi sa déductibilité peut être refusée. Et le dispositif fait l’objet d’un encadrement en matière de dettes consenties entre proches, qui doit être vérifié au cas par cas.

Le quasi-usufruit se rencontre couramment à deux endroits : lorsqu’un conjoint survivant opte pour l’usufruit de la totalité d’une succession comportant des liquidités, et dans les clauses bénéficiaires démembrées d’assurance-vie, où le conjoint reçoit le capital en quasi-usufruit et les enfants la nue-propriété.

Vendre un bien démembré

La vente exige l’accord de l’usufruitier et du nu-propriétaire. Trois issues sont alors possibles, et il vaut mieux les avoir prévues avant.

La répartition du prix entre les deux, selon le barème de l’article 669 appliqué à l’âge de l’usufruitier au jour de la vente. Chacun récupère sa quote-part et le démembrement s’éteint.

Le report du démembrement sur un autre bien, appelé remploi : le prix est réinvesti dans un nouvel actif, lui-même démembré dans les mêmes proportions. C’est la solution qui préserve l’économie initiale de l’opération.

Le report sur une somme d’argent, qui fait basculer dans le quasi-usufruit décrit ci-dessus.

Prévoir la clause de remploi dès l’acte de donation évite d’avoir à négocier ce point au moment où l’un des deux veut vendre et l’autre non.