Usufruit et nue-propriété : le démembrement expliqué simplement

Les deux moitiés d’un droit de propriété

Être propriétaire, c’est réunir trois prérogatives : utiliser le bien, en percevoir les fruits, et en disposer. Le démembrement sépare les deux premières, qui forment l’usufruit, de la troisième, qui constitue la nue-propriété.

Concrètement, un parent qui donne la nue-propriété de son appartement locatif à son enfant continue d’y habiter ou d’en encaisser les loyers. L’enfant est propriétaire, mais ne dispose de rien tant que l’usufruit dure.

Le barème qui fait tout l’intérêt fiscal

L’article 669 du CGI fixe la répartition de valeur entre usufruit et nue-propriété selon l’âge de l’usufruitier :

Âge de l’usufruitier	Valeur de l’usufruit	Valeur de la nue-propriété
Moins de 21 ans	90 %	10 %
De 21 à 30 ans	80 %	20 %
De 31 à 40 ans	70 %	30 %
De 41 à 50 ans	60 %	40 %
De 51 à 60 ans	50 %	50 %
De 61 à 70 ans	40 %	60 %
De 71 à 80 ans	30 %	70 %
De 81 à 90 ans	20 %	80 %
Plus de 91 ans	10 %	90 %

Plus le donateur est jeune, plus la nue-propriété transmise est faiblement valorisée, donc faiblement taxée. C’est encore une fois l’âge qui commande.

L’exemple chiffré

Exemple. Michèle, 63 ans, possède un appartement locatif de 400 000 €. Elle a un fils unique.

Sans démembrement, en donation classique. Base taxable : 400 000 €. Après abattement de 100 000 € : 300 000 €. Droits : 404 + 404 + 573 + (284 068 × 20 %) = 58 195 €.

En donnant la nue-propriété. Michèle a 63 ans, la nue-propriété vaut donc 60 % de 400 000 €, soit 240 000 €. Après abattement de 100 000 € : 140 000 €. Droits : 404 + 404 + 573 + (124 068 × 20 %) = 26 195 €.

L’économie immédiate est de 32 000 €. Et au décès de Michèle, son fils devient plein propriétaire de l’appartement sans aucun droit supplémentaire, quelle que soit la valeur du bien à ce moment-là. Michèle, elle, continue de percevoir les loyers toute sa vie.

Ce que le démembrement coûte vraiment

Trois contreparties, à peser sérieusement.

La perte de liberté. Vendre le bien exige ensuite l’accord de l’usufruitier et du nu-propriétaire. Une mésentente familiale bloque l’opération.

La rigidité. La donation est irrévocable. Si Michèle a besoin du capital dix ans plus tard pour financer une maison de retraite, elle ne peut pas vendre seule.

La répartition des charges. L’usufruitier supporte l’entretien courant et la taxe foncière ; le nu-propriétaire, les grosses réparations de l’article 606 du Code civil. En pratique, la frontière fait débat, et une convention écrite évite les litiges.

Où on le rencontre aussi

Le démembrement ne concerne pas que l’immobilier. Il s’applique aux parts de SCPI, aux portefeuilles de titres, et il existe des clauses bénéficiaires démembrées en assurance-vie, traitées dans Clause bénéficiaire : cinq formulations et ce qu’elles produisent.

Il se rencontre également en sens inverse : l’achat en nue-propriété d’un bien immobilier, avec un usufruit temporaire cédé à un bailleur social pendant quinze à vingt ans.