Impôt sur la fortune et immobilier : dix territoires comparés

Vérifié le 9 octobre 2026

Le tableau de synthèse

Territoire	Impôt sur la fortune	Taxe annuelle sur un bien	Plus-value à la revente
France	IFI au-delà de 1 300 000 €	Taxe foncière, sans taux national	19 % et 17,2 % de prélèvements sociaux
Saint-Barthélemy	Aucun impôt local	Aucune ; 3 % sur les immeubles des sociétés	35 %, puis 20 %
Monaco	Aucun	Aucune	Non vérifié
Italie	Aucun impôt général relevé ; IVIE à 1,06 %	IMU, taux légal de 0,86 %	Imposable dans les cinq ans
Chypre	Aucun relevé	Supprimée en 2017	20 %
Monténégro	Aucun, selon Deloitte	0,25 % à 1,00 %	15 %
Émirats arabes unis (Dubaï)	Aucun, selon PwC	5 % du loyer, payés par le locataire	Hors champ pour un particulier
Floride (Miami)	Aucun texte relevé	0,78 % (Tax Foundation)	Aucun impôt d’État
Texas	Interdit par la Constitution	1,40 % (Tax Foundation)	Aucun impôt d’État
New York	Aucun texte relevé	1,30 % (Tax Foundation)	Jusqu’à 10,9 % (État) et 3,876 % (ville)

Floride, Texas et New York sont trois États d’un même pays : l’impôt fédéral américain s’y ajoute toujours. L’IFI français peut rester dû dans chaque ligne.

La France, point de départ

L’IFI est dû quand le patrimoine immobilier net dépasse 1 300 000 € au 1er janvier (article 964 du CGI). Le barème de l’article 977 démarre plus bas : 0,50 % de 800 001 € à 1 300 000 €, 0,70 % jusqu’à 2 570 000 €, 1 % jusqu’à 5 000 000 €, 1,25 % jusqu’à 10 000 000 €, 1,50 % au-delà. La résidence principale bénéficie d’un abattement de 30 % (article 973), et le total de l’IFI et des impôts sur le revenu est plafonné à 75 % des revenus (article 979).

La taxe foncière n’a pas de taux national : sa base est la moitié de la valeur locative cadastrale, et les collectivités votent les taux.

La plus-value immobilière supporte 19 % d’impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux. L’impôt disparaît après 22 ans de détention, les prélèvements sociaux après 30 ans ; la résidence principale est exonérée.

La loi de finances pour 2026 crée une taxe de 20 % sur certains actifs non professionnels des holdings patrimoniales d’au moins 5 000 000 € d’actifs, sous conditions de contrôle et de revenus passifs (article 235 ter C), pour les exercices clos à compter du 31 décembre 2026.

Saint-Barthélemy et Monaco : aucune taxe foncière

Saint-Barthélemy n’a ni impôt local sur la fortune, ni taxe foncière, ni taxe d’habitation. Son Code des contributions taxe en revanche à 3 % par an la valeur vénale des immeubles détenus par une société, un trust ou un groupement (articles 110 à 112). Les entités établies en France, dans l’Union européenne ou dans un État conventionné s’en exonèrent par une déclaration annuelle.

La revente coûte 35 % de la plus-value avant la huitième année de détention, 20 % au-delà, pour tout vendeur, domicilié ou non (articles 100 et 101). Un abattement de 10 % par année au-delà de la huitième efface l’impôt après dix-huit ans. La résidence principale n’est pas exonérée.

Monaco n’a ni impôt sur la fortune, ni taxe foncière, ni taxe d’habitation, selon le Gouvernement princier. Aucune page officielle consultée ne traite de la plus-value immobilière : le point reste à vérifier.

Italie : trois taxes, dont deux effacées par le forfait

Aucun impôt général sur la fortune n’a été relevé : l’Italie taxe par catégorie de biens.

• IMU, sur les immeubles situés en Italie : résidence principale exonérée, sauf trois catégories cadastrales ; autres biens au taux légal de 0,86 %, que la commune fixe entre 0 et 1,06 %, voire 1,14 %.
• IVIE, sur les immeubles détenus hors d’Italie, donc sur un appartement gardé en France : 1,06 % de la valeur depuis 2024.
• IVAFE, sur les actifs financiers détenus hors d’Italie : 2 pour mille, soit 0,2 %.

Le forfait des nouveaux résidents, de 300 000 € par an pour une installation à compter du 1er janvier 2026, dispense de l’IVIE et de l’IVAFE celui qui opte et les membres de sa famille (loi n° 232 du 11 décembre 2016, article 1, alinéa 153). Elles restent dues au régime ordinaire et au régime des impatriés. Les règles de 2027, année d’un nouveau texte, restent à vérifier.

La plus-value n’est imposable que si le bien est revendu dans les cinq ans de l’achat ou de la construction (dix ans après des travaux « superbonus »), hors résidence principale et biens reçus par succession ; le vendeur peut opter pour un impôt de substitution de 26 %.

Chypre, Monténégro, Émirats : trois logiques

Chypre a supprimé sa taxe immobilière au 1er janvier 2017. Aucun impôt sur la fortune n’apparaît dans les rubriques du Tax Department, qui ne l’écrit pas expressément. La plus-value sur un immeuble chypriote est imposée à 20 %, quelle que soit la résidence du vendeur.

Le Monténégro laisse chaque commune instituer sa taxe foncière : de 0,25 % à 1,00 % de la valeur de marché, de 0,3 % à 1,5 % pour une résidence secondaire. Les taux de chaque commune restent à vérifier. Deloitte écrivait en février 2023 que le pays n’a pas d’impôt sur la fortune ; aucune source officielle ne l’affirme. La plus-value est imposée à 15 %, sauf sur la résidence unique et principale.

Aux Émirats arabes unis, l’absence d’impôt sur la fortune est rapportée par PwC, sans page officielle à l’appui. À Dubaï, le locataire paie à la municipalité 5 % du loyer annuel ; la règle du propriétaire occupant reste à vérifier. La plus-value immobilière d’un particulier est hors du champ de l’impôt sur les sociétés, et il n’y a pas d’impôt sur le revenu.

Floride, Texas, New York : une taxe foncière locale

La taxe foncière n’est jamais fédérale, et aucun taux moyen officiel n’a été relevé. Les taux suivants viennent de la Tax Foundation (données 2024), qui rapporte l’impôt à la valeur des logements occupés par leur propriétaire.

• Floride : 0,78 % dans l’État, 0,81 % dans le comté de Miami-Dade. La résidence principale bénéficie d’une exonération d’au moins 25 000 $ de valeur, et sa valeur imposable ne peut augmenter de plus de 3 % par an, contre 10 % pour les autres biens, hors taxes scolaires. Un amendement constitutionnel sur ces règles est soumis au vote le 3 novembre 2026 : résultat inconnu au 9 octobre 2026.
• Texas : 1,40 % dans l’État. La résidence principale est exonérée des taxes scolaires sur 140 000 $ de valeur.
• New York : 1,30 % dans l’État. Le budget signé le 28 mai 2026 crée une surtaxe sur les résidences secondaires de la ville valant 5 000 000 $ ou plus ; barème et date d’effet ne sont pas établis.

Le Texas interdit l’impôt sur la fortune dans sa Constitution (article VIII, section 25) ; ailleurs, aucun texte n’en institue dans les sources consultées. À la revente, la Floride et le Texas ne prélèvent rien, New York jusqu’à 10,9 % pour l’État et 3,876 % pour la ville ; l’impôt fédéral sur les plus-values à long terme (0 %, 15 % ou 20 %, plus 3,8 % au-delà de seuils de revenu, sauf pour les non-résidents) s’ajoute partout.

Les droits à l’achat : une comparaison incomplète

Les droits dus à l’achat n’ont été relevés que pour cinq territoires : 5 % du prix à Saint-Barthélemy (article 56 du Code des contributions) ; 4,5 % ou 7,5 % à Monaco, selon que l’acquéreur répond ou non aux critères de transparence de la loi ; 3 % jusqu’à 150 000 € au Monténégro, puis 5 %, et 6 % sur la fraction qui dépasse 500 000 € ; 2 % pour le vendeur et 2 % pour l’acheteur à Dubaï, selon le Dubai Land Department ; de 3 % à 8 % à Chypre, d’après PwC.

Pour la France, l’Italie et les trois États américains, aucun taux n’a été établi : ils ne sont pas comparés.

Ce que la France garde après le départ

L’IFI du non-résident porte sur les biens et droits immobiliers situés en France, détenus directement ou par des sociétés, au même seuil de 1 300 000 € (articles 964 et 965). Les conventions avec l’Italie, Chypre et les États-Unis laissent l’imposition des immeubles à l’État où ils se trouvent ; celle de 1974, applicable au Monténégro, ne couvre pas la fortune. Celle des Émirats (article 16 A) vise l’ancien impôt de solidarité sur la fortune : sa transposition à l’IFI reste à vérifier.

Le Français de Monaco, installé depuis le 1er janvier 1989, est soumis à l’impôt sur la fortune comme s’il résidait en France (convention du 18 mai 1963, article 7, paragraphe 3). Selon le BOFiP, l’IFI porte sur ses biens situés en France et hors de France, Monaco compris. Installé avant cette date, ou né à Monaco et y ayant toujours résidé, il n’est imposable que sur ses biens français.

À Saint-Barthélemy, le domicile fiscal ne s’acquiert qu’après cinq ans de résidence (article LO 6214-4 du CGCT). Jusque-là, l’IFI reste dû sur le patrimoine immobilier mondial, villa de l’île comprise. Ensuite, sa limitation aux biens situés en France est une lecture à faire confirmer.

La plus-value d’un bien français vendu par un non-résident supporte un prélèvement de 19 % et 17,2 % de prélèvements sociaux (article 244 bis A). L’ancienne résidence principale est exonérée si elle est vendue au plus tard le 31 décembre de l’année suivant le départ, sans avoir été louée, par un vendeur résidant dans l’Union européenne ou dans un État coopératif. Le Français de Monaco relevant de l’article 7 n’a pas droit à l’exonération des non-résidents.

Un exemple chiffré : trois appartements, puis un départ

Bertrand Morel, Français, personnage fictif, est locataire de son logement. Il détient trois appartements loués en France, d’une valeur nette de 3 000 000 € au 1er janvier.

Tranche du patrimoine	Fraction taxée	Taux	IFI
Jusqu’à 800 000 €	800 000 €	0 %	0 €
De 800 001 € à 1 300 000 €	500 000 €	0,50 %	2 500 €
De 1 300 001 € à 2 570 000 €	1 270 000 €	0,70 %	8 890 €
De 2 570 001 € à 3 000 000 €	430 000 €	1 %	4 300 €
Total	3 000 000 €		15 690 €

S’il s’installe à Chypre en gardant ses appartements, l’IFI reste de 15 690 € : l’assiette était déjà faite de biens français. S’il s’installe à Monaco et y achète sans emprunt un appartement locatif de 2 000 000 €, le patrimoine taxable passe à 5 000 000 € : la fraction taxée à 1 % monte à 2 430 000 €, soit 24 300 €, et l’IFI à 35 690 €. Même barème dans les trois cas ; le calcul ne tient pas compte du plafonnement.